一條大道逾20家 雪隆商場多到離譜 | 中國報 China Press
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    一條大道逾20家 雪隆商場多到離譜

     大吉隆坡地區的購物商場確實是供應過剩。
    大吉隆坡地區的購物商場確實是供應過剩。

    報導:葉愛雲
    (吉隆坡29日訊)國家銀行總裁拿督莫哈末依布拉欣上週指出,在全長40公里的白蒲大道(LDP)中便有超過20家購物商場,事實上整個雪隆幾乎平均每區都有幾家大小規模的購物商場,國人真的那么愛逛商場還是商場賺錢易?

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    數據顯示,就以大吉隆坡地區為例,面積約2萬7793.27平方公里,粗略估算已有超過60家購物商場。

    據房地產顧問公司Savills董事經理史龍展指出,2016年大吉隆坡地區便有6021萬平方尺的零售空間,等同于人均零售商業面積達8平方尺;在八打靈再也部份地區,人均零售商業面積更達到16平方尺。

    比較之下,據福布斯數據顯示,歐洲人均零售商業面積只是2.5平方尺,美國則是25平方尺,美國人均零售商業面積達25平方尺已被視為非常高。

    租用率70%已屬佳


    意味著,大吉隆坡地區的購物商場確實是供應過剩。

    史龍展也說,如今經營購物商場已變得非常挑戰,相比昔日,商場租戶需要追著業主跑,又要排隊又要建議書,如今風水輪流轉,業主反倒過來,還要想方設法吸引及滿足租戶。

    “有意投身興建及經營商場的發展商需要有心理準備,在現今商場供應過剩情況下,所需投入的成本將更高,租金卻更便宜,且需花費較長時間來填滿空置的商場單位。”

    他說,商場開發商將面對的挑戰包括建設成本每平方尺上漲了400令吉、額外資本開銷(CAPEX)每平方尺達到150至300令吉或需要給出免3年租金優惠及廣告與宣傳(A&P)每平方尺達到80仙。

    “目前一家新商場若可成功租出65%至70%商場店舖,實屬值得稱贊的成績,但這只是挑戰的開始,接下來要吸引人潮還需要注入更多資金展開大量的推廣活動。”

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    無法再靠大品牌
    定位主題要鮮明

    史龍展指出,未來想要從中突圍,確保留住租戶,購物商場不但需要標新立異,還需設法吸引人流及留住訪客,因此商場定位及主題(theme)異常重要,也無法再憑藉奢侈品牌來支撐市場,因為后者也是泥菩薩過江。

    他說,幾乎是全球奢侈品品牌的擴張速度都在下降。

    自2013年開始,零售商場市場表現已開始往南挫,到了2014年又遇到馬航MH370空難打擊,到訪我國遊客急劇下降,從2014年的2740萬人,至2016年跌至2200萬人。

    “2015年又面對消費稅(GST)、2016年令吉急貶衝擊零售商賺幅,還有英國脫歐等事作件皆影響市場買氣,今年整體趨勢料持續低迷。”

    馬銀行投銀分析員黃薇芯向《中國報》指出,過去3年里,整個趨勢變成有越來越多結合商場及住宅的綜合發展項目流入市場,平均商場面積達到30萬平方尺,更是加重零售商場過剩情況。

    “隨著越來越多商場進駐,未來業者想要生存,地點不再是商場唯一需要考慮的因素,更重要的是必需找到可以吸引訪客的主題,以及是否有均勻的產品搭配組合,提供訪客一站式的方便。”

    被迫降租金求租戶

    史龍展指出,商場發展商必須重新考慮投資回報期及內部報酬率(IRR),同時需要有心理準備,為了吸引第一批租戶,需要給出更優惠租金,預計至少較高額租金價值(rack rental values)再便宜20%至30%。

    據Savills提供的數據顯示,大吉隆坡地區的零售商場平均租用率已從2012年的91.7%跌至去年的89.2%。

    “疲軟的令吉也導致餐飲業者的賺幅遭到擠壓,因為食材進口成本提高,而消費情緒謹慎及可支配收入減少都打擊消費能力,去年總銷售額便錄得雙位數滑落,這些種種都為零售市場帶來多方面的影響,最終潛在租戶便會對購物廣場管理層拋出更多的要求。”

    史龍展指出,目前在大吉隆坡地區一共有8家霸級購物廣場(megamalls),預計到了2022年會增至14家,反映霸級購物廣場的戰役已迫在眉睫;但基于市況不濟,這些霸級購物廣場已展延竣工或延期迎市。

    舉例原定去年底投入營運的帝國城(Empire City),已展延至今年下半年;其他預計陸續進入市場的霸級購物廣場包括敦拉薩國際貿易中心(TRX)、武吉加裡爾柏威年、白沙羅柏威年、WCT商場及KL118。

    需結合線上線下消費模式

    史龍展認為,未來的購物商場不再是比誰規模最大,重點在于如何跳脫舊有框框,追上時代腳步,避免成了“恐龍”被送入博物館,因此結合線上線下銷售模式才是上策。

    他舉例說,根據“路透社”早前的報告指出,中國電商巨頭阿里巴巴在天貓“雙11光棍節”網購節當日一天便創下了143億美元(約604億令吉)銷售額,相比吉隆坡陽光廣場(Suria KLCC)一年銷售額才25億令吉。

    “這意味著,吉隆坡陽光廣場需要花25年才有阿里巴巴集團一天的銷售額。”

    Savills報告也指出,單是去年美國網上零售巨頭亞馬遜(Amazon.com)銷售額便高達710億美元(約3000億令吉),且亞馬遜規模只會越來越大,反映網上消費市場將不停擴大,上述情況不只是發生在美國,而是全世界。

    “因此如何在零售市場已飽和情況下,零售業需要思考如何在現有市場空間及科技普及化中突圍而出。”

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