童言屋語‧大馬仍停在1930年代的澳洲?
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近日,舉國才剛歡慶國家獨立60周年及于國慶前夕落幕的東南亞運動會。在我們為多年來創下的許多成就感到自豪的同時,我們仍需關注一些領域,以引領我國成為先進國。
我相信,房屋課題就是其中一個關鍵領域。
新聞報導引述國家銀行總裁拿督莫哈末依布拉欣在今年5月指出,國內可負擔房屋的供應短缺有增無減。
“我們估計市場上可負擔房屋短缺達96萬個單位,有關短缺數額料在2020年增至100萬個單位。”
每個城市家庭約4.2人
他說,國家需要一個大膽兼務實的解決方案,以提供更多可負擔房屋。
莫哈末依布拉欣的言論,讓我想起英國央行總裁卡尼在2014年發表的意見。卡尼說,長期而言要一勞永逸降低房價的唯一途徑,就是興建更多房屋。這可能是解決此問題的最實際方法之一。
在采納此項建議之前,我們不妨先看看一些數據,協助了解我們所面對的可負擔房屋短缺問題。
國家房地產資訊中心(NAPIC)數據顯示,截至今年首季,我們共有530萬個房屋單位。
基于該數據不包括鄉區住房,我們假設只有城市居民居住在這些房子裏。單單城市居民就占全國3200萬總人口的70%,即2240萬人。以此統計,每個城市家庭裏有約4.2人。
上述數據與國家統計局公布的2017人口數據大致相同。該報告指出,馬來西亞平均每個家庭有4.06人。
這些數據所傳達的訊息是什么?就家庭人口對住房數量比例而言,我們遠遠落在許多國家如澳洲及英國之后,也無法與鄰國新加坡比較。
澳洲在2016年的總人口為2340萬,平均每戶有2.6人;英國在2016年的每戶平均人口為2.4人。另外,新加坡的總人口為560萬,每戶平均人口為3.35人。
如果把人口與我們最接近的澳洲做比較的話,我們仍然停留在1930年代的澳洲,因為后者的每戶人口早在1933年已達到4.0人!
需要額外405萬個單位
基本的經濟原理是這么說的,當供不應求時,價格會上漲;當供過于求時,價格則會下調。
綜合上述資料,我們的住房數量是相當短缺的。倘若連英國這成熟經濟體系的央行總裁都認為,興建更多房屋對于提供可負擔房屋很重要,以我們目前差強人意的比例,是否也應該考慮這項建議呢?
要趕上澳洲每戶2.4人的比例,我們需要930萬個單位的住房來容納2240萬城市人口。換言之,我們需要額外的405萬個房屋單位。
國家銀行2015年度報告指出,在2011至2015年間完工的年度房屋數量減至8萬89個單位左右,遠遠低于每年平均增加16萬6000個的新成立家庭。這意味著每年平均缺乏8萬5911個房屋單位。
以此記錄,我們需要很多年方能趕上澳洲的步伐,還有我們的鄰國新加坡。
新加坡建屋發展局(HDB)有效推行公屋政策,成為其他國家效仿的範例。該局于1960年成立,在逾50年內興建超過100萬個單位的房屋。如今,90%新加坡人居住在由建屋發展局興建的房子裏,其中80%居民擁有自己所居住的單位。
上述數字和例子證明,要使房屋變得可負擔的關鍵作法,就是興建更多房屋。由于我們的每戶家庭人數偏高且房屋供應有限,加上不斷的城市化及越來越多家庭的形成,房價將持續上漲。
希望政府為人民提供更多住房,讓我們走出澳洲1930年代的每戶家庭平均人口紀錄。
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