房貸攤還期長或短好? | 中國報 China Press

房貸攤還期長或短好?

報導:林玉敏



站在理財的角度,越早解決債務一定是越好的策略,因為這可省下利息支付,也可提早減輕貸款負擔。但面對著攤還期可長達數十年的房屋貸款,或許這條賬可以有另一種計算方法。

試想想,若選擇將房屋貸款攤還期限拉長,貸款者或許可享有更鬆動的現金流,擁有更多可支配收入(disposable income),可應對生活開銷,或用作其他財務目標(如存款與投資)。

那究竟房貸攤還期要長或是短好呢?就讓理財師為你分析箇中的利與弊。

房貸款額最好不超過月入30%

邁悅理財教育機構總導師兼執業財務規劃師周志強回應《中國報》提問時指出,如果借貸資格沒有問題,要選擇短期或長期房貸攤還期,一般上的考量是從現金流和人生理財的角度出發。

周志強說:“保持健康的現金流是關鍵,一般建議(房貸)占月收入的30%內。保持健康的現金流的好處是,第一、避免收入出現波動時,對財務造成影響;第二、在還貸款的同時,保持一部分做儲蓄與投資是平衡理財的重要一環。”

因此,他建議在現金流方面收入較弱者,應以較長的供期為考量。至于收入和現金流較高,又沒能力掌握更好的投資機會者,建議選擇短期供款。

靈活配套適合現金流不穩者

市場上目前還有許多標榜“靈活”調配資金的房貸配套,如充分靈活(full flexi)貸款配套等。那充分靈活貸款是否就能省下更多利息呢?越高彈性的房貸就越好?

對此,周志強說,靈活的貸款一般上並非以節省利息為主要考量,主要是適合現金流上不穩定者。例如,抽佣經紀、從商者,自由工作者等。

不過,對于收入非常固定者而言,更適合固定利息(特別是長期固定利息貸款)的房貸,以免利息波動時對供款造成影響。

供期雖長靈活配套助省利息

財務規劃師胡婉瑜分享個人申請房貸的情況說:“我近期剛買了人生第一間公寓,房貸供期35年,每月供1460令吉。”

充分靈活房貸配套顧名思義貸款性質具充分靈活性,若這個月有額外一筆資金,可選擇提高償還額度,從中節省利息,也可提早(在還未到35年)解決房貸。

比方說,這個月收入較多,可一次過還5個月的房貸,即總值7300令吉。在這情況下,這筆資金用以償還利息的比重將拉低,償還本金的比重則提高。

舉例,每月供1460令吉,實際上是當中的1260令吉用以支付利息,僅有200令吉償還本金。

適合自僱人士或抽佣經紀

若一次過還5個月的房貸,那每月1460令吉房貸其中的1000令吉用以支付利息,支付本金的款額則從原本的200令吉,提高至460令吉。

換句話說,可節省利息的開支,並縮短攤還期,提早解決房貸。

充分靈活貸款比較適合自雇人士,或佣金主導收入者,因為可以在特定時期擁有更大筆收入,才能大款項一次過貢獻給房貸,提早解決房貸。

雖然如此,充分靈活房貸配套還是有不足的地方,即可能得承擔房貸經常戶頭(Mortgage Current Account)的支出。我就因為選擇充分靈活房貸,得每月承擔10令吉費用。

當然,每家銀行的條件和優惠不同,一些銀行無需借貸者承擔房貸經常戶頭費用,有些銀行的房貸經常戶頭費用則相對較低,但附帶特定條件,如限制每次的戶頭提款額。

耗時選低利息
不如花時間研究投資

關于房貸攤還期長短,現代人大致喜歡公寓的居住環境,本人也不例外。目前和家人居住在市中心,公寓貸款攤還期為30年,屬于半靈活(semi flexi)貸款,每月償還5000令吉左右。

對我來說,選擇傳統每個月償還固定款額,或具靈活功能的貸款並非主要考量。我不會花時間調查每家銀行的利息,或勢必要選擇國內提供最低貸款利息。只要房貸利息合理,該放貸銀行也能提供良好服務就已足夠。

這是因為,與其耗時選利息最低的房貸,不如花時間參與可觀的投資,從中賺到的投資回酬和資金規模,更能協助你提早解決房貸。

打個比方,針對靈活貸款,即使你有額外5萬令吉收入,一次性償還數個月的房貸,確實可節省利息開支。不過,5萬令吉的資金規模不算大,在解決房貸的效力並不大,無法大幅減輕利息開支。

相反的,集中火力投資在提供更高回酬的投資工具,能讓你累積更大筆資金,更有效大款項提早解決房貸。以我們夫婦為例,我們計劃于15年內結清房屋貸款。所以,選擇適當的投資和回酬,以及適當的運用僱員退休金存款的確缺一不可。

申請房貸四大貼士

面對市場上五花八門的房貸選項,我們該如何下手呢?這里周志強為大家提供申請房貸4大貼士。

第一、申請超過3家銀行

貨比三家下,銀行有時能提供較好的配套,特別是二手買賣的房屋

第二、以現金流為主要考量

房貸是長期的債務,以自己現金流能力為主要考量

第三、準備貸款緊急儲備金

準備約3個月至半年的貸款緊急儲備金,以免失業或其他因素而沒有收入的情況下影響房貸

第四、清楚借貸條款

詢問清楚銀行的借貸條款,例如第一、提早償還貸款,是否有附帶罰金及罰金計算方式;第二、額外償還是否能直接回扣利息;第三、額外強制收費,如額外保險或律師費等等。


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