報導：林玉敏

站在理財的角度，越早解決債務一定是越好的策略，因為這可省下利息支付，也可提早減輕貸款負擔。但面對著攤還期可長達數十年的房屋貸款，或許這條賬可以有另一種計算方法。

試想想，若選擇將房屋貸款攤還期限拉長，貸款者或許可享有更鬆動的現金流，擁有更多可支配收入（disposable income），可應對生活開銷，或用作其他財務目標（如存款與投資）。

那究竟房貸攤還期要長或是短好呢？就讓理財師為你分析箇中的利與弊。

房貸款額最好不超過月入30%

邁悅理財教育機構總導師兼執業財務規劃師周志強回應《中國報》提問時指出，如果借貸資格沒有問題，要選擇短期或長期房貸攤還期，一般上的考量是從現金流和人生理財的角度出發。

周志強說：“保持健康的現金流是關鍵，一般建議（房貸）占月收入的30%內。保持健康的現金流的好處是，第一、避免收入出現波動時，對財務造成影響；第二、在還貸款的同時，保持一部分做儲蓄與投資是平衡理財的重要一環。”

因此，他建議在現金流方面收入較弱者，應以較長的供期為考量。至于收入和現金流較高，又沒能力掌握更好的投資機會者，建議選擇短期供款。

靈活配套適合現金流不穩者

市場上目前還有許多標榜“靈活”調配資金的房貸配套，如充分靈活（full flexi）貸款配套等。那充分靈活貸款是否就能省下更多利息呢？越高彈性的房貸就越好？

對此，周志強說，靈活的貸款一般上並非以節省利息為主要考量，主要是適合現金流上不穩定者。例如，抽佣經紀、從商者，自由工作者等。

不過，對于收入非常固定者而言，更適合固定利息（特別是長期固定利息貸款）的房貸，以免利息波動時對供款造成影響。

供期雖長靈活配套助省利息

財務規劃師胡婉瑜分享個人申請房貸的情況說：“我近期剛買了人生第一間公寓，房貸供期35年，每月供1460令吉。”

充分靈活房貸配套顧名思義貸款性質具充分靈活性，若這個月有額外一筆資金，可選擇提高償還額度，從中節省利息，也可提早（在還未到35年）解決房貸。

比方說，這個月收入較多，可一次過還5個月的房貸，即總值7300令吉。在這情況下，這筆資金用以償還利息的比重將拉低，償還本金的比重則提高。

舉例，每月供1460令吉，實際上是當中的1260令吉用以支付利息，僅有200令吉償還本金。

適合自僱人士或抽佣經紀

若一次過還5個月的房貸，那每月1460令吉房貸其中的1000令吉用以支付利息，支付本金的款額則從原本的200令吉，提高至460令吉。

換句話說，可節省利息的開支，並縮短攤還期，提早解決房貸。

充分靈活貸款比較適合自雇人士，或佣金主導收入者，因為可以在特定時期擁有更大筆收入，才能大款項一次過貢獻給房貸，提早解決房貸。

雖然如此，充分靈活房貸配套還是有不足的地方，即可能得承擔房貸經常戶頭（Mortgage Current Account）的支出。我就因為選擇充分靈活房貸，得每月承擔10令吉費用。

當然，每家銀行的條件和優惠不同，一些銀行無需借貸者承擔房貸經常戶頭費用，有些銀行的房貸經常戶頭費用則相對較低，但附帶特定條件，如限制每次的戶頭提款額。

耗時選低利息
不如花時間研究投資

關于房貸攤還期長短，現代人大致喜歡公寓的居住環境，本人也不例外。目前和家人居住在市中心，公寓貸款攤還期為30年，屬于半靈活（semi flexi）貸款，每月償還5000令吉左右。

對我來說，選擇傳統每個月償還固定款額，或具靈活功能的貸款並非主要考量。我不會花時間調查每家銀行的利息，或勢必要選擇國內提供最低貸款利息。只要房貸利息合理，該放貸銀行也能提供良好服務就已足夠。

這是因為，與其耗時選利息最低的房貸，不如花時間參與可觀的投資，從中賺到的投資回酬和資金規模，更能協助你提早解決房貸。

打個比方，針對靈活貸款，即使你有額外5萬令吉收入，一次性償還數個月的房貸，確實可節省利息開支。不過，5萬令吉的資金規模不算大，在解決房貸的效力並不大，無法大幅減輕利息開支。

相反的，集中火力投資在提供更高回酬的投資工具，能讓你累積更大筆資金，更有效大款項提早解決房貸。以我們夫婦為例，我們計劃于15年內結清房屋貸款。所以，選擇適當的投資和回酬，以及適當的運用僱員退休金存款的確缺一不可。

申請房貸四大貼士

面對市場上五花八門的房貸選項，我們該如何下手呢？這里周志強為大家提供申請房貸4大貼士。

第一、申請超過3家銀行

貨比三家下，銀行有時能提供較好的配套，特別是二手買賣的房屋

第二、以現金流為主要考量

房貸是長期的債務，以自己現金流能力為主要考量

第三、準備貸款緊急儲備金

準備約3個月至半年的貸款緊急儲備金，以免失業或其他因素而沒有收入的情況下影響房貸

第四、清楚借貸條款

詢問清楚銀行的借貸條款，例如第一、提早償還貸款，是否有附帶罰金及罰金計算方式；第二、額外償還是否能直接回扣利息；第三、額外強制收費，如額外保險或律師費等等。