楼转乾坤‧拟定房屋租约甚么不能少?

业主和租户之间要约法三章,明文规定条例,保障双方的权利。

报导:林玉敏

“买几间房屋或零售单位出租,做包租公,多爽啊!”

若一切都顺心如意,买了个好单位,遇上好经纪,再碰上个完美租户,那做包租公这件事自然是最美的事。

那如果遇到有问题的租户呢?这时如果能一早把租约都拟定好,办妥当,即使遇到再难搞的租户,也难不倒包租公了。

本期就让从事法律助理、经常接洽房屋交易相关案件的林美仪告诉你,租约应该要注意什么?

租户欠租金如何是好?

遇上租户经常欠租,而且还耍赖,怎么办?

林美仪说,一些业主会因此自行断电、断水,有者甚至换锁,让租户无法待下去,这些都是不正确且不合法的解决方法。

她解释:“假设出租出去的屋内有老人家或小孩,因为这些举动,而发生了事故,业主可能因此成为千古罪人,是相当危险的事。更何况,无论租户拖欠多少租金,租户还是能提告业主非法入侵私人住所。”

林美仪

先求助律师

一些业主可能在束手无策的情况下,就选择报警处理。但林美仪指出,与其报警处理,她认为,要有效让租户搬迁并归还钥匙,业主应该让法庭的警察处理。

“普通警察没有庭令,没实际的权利命令租户搬迁。相比之下,法庭派的警察,就有庭令,比较有说服力让租户搬迁。”

她说,若要有效让租户搬迁,实际的程序首先应该是,拿租约向律师寻求咨询。律师随后将向租户发出要求信(Letter on Demand),要求租户偿还拖欠的租金,搬迁并归还房屋钥匙。

若租户收到要求信后仍无动于衷,不愿搬迁,律师才协助业主向法庭作出申请,以派出法庭警察出面,向租户展示退房通知(Eviction Letter),让租户交出钥匙。

无论如何,她指出,大部分业主为了省麻烦,都不愿走到这一步(闹上法庭),耗时也耗钱。

“从许多个案看来,租户迟交租,甚至是拖欠几个月的租金都算事小,最怕是租户赖死不走,迟迟不将钥匙归还给你。这将导致业主进退两难,收不到租金,也无法找新的租户。”

因此很多业主都是为了拿回钥匙,逼不得已才闹上法庭。

林美仪个人认为,就算无法追回所拖欠租金,就当作自己倒霉,能拿回房屋钥匙就能杀鸡祭神了。

租约5重点

林美仪指出,租约基本上没有特定的规格,可以依据本身的特定考量量身订做,不过大致上得涵盖的资料包括:

※业主和租户的全名、身分证号码以及地址

※租约生效日和期限

租约期限一般上以年份计算,但也可在业主和租户双方同意的情况下,设下几个月的租约期限

※租金金额

普遍来说,如果业主设定租约为期1年,每月租金3000令吉,只要是业主和租户双方都同意的情况下,业主是有权利可以在满1年租约之前,提前调高租金的。

不过,鲜少业主会提前调高租金,因为若要重新拟定新的租约,又要花上数百令吉。同时,部份业主也担心租户不同意加租,而失去稳定缴租金的租户,而宁可不加租。

※抵押金额

抵押金一般上是1或2个月租金,以减轻租户不缴租金所带来的风险和负面影响,以及弥补特定损失。

※注明不能分租给外人

若有选择,业主一般希望可将房屋出租给有家庭的租户,主要是相信他们可以稳定交租金,在房屋进行非法行为的风险也比较低。

试想想,若没明文规定,租户擅自将房屋分租给不法之徒,并在房屋中干案或贩毒,警察追究起来,业主可能因此惹麻烦。

为了保障业主的清白,建议在租约上注明一项条件,即租户不能分租房屋给第三方。

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