二手屋市场(上篇)从拍卖市场看二手屋 房价趋软值得投资 | 中国报 ChinaPress

二手屋市场(上篇)从拍卖市场看二手屋 房价趋软值得投资

发展商在市场推出新屋,乍看之下,新建屋似乎在国内购屋市场占有较大的比例,二手屋市场相对不抢眼。



然而,如果让数据说话,财政部房产估价及服务局于去年初发布的市场调查报告显示,国内二手屋业及新推出住宅物业的比重为82.1%对17.9%,说明屋价已不是由发展商说了算。

本系列将从二手屋业市场着眼,通过二手屋业市场的拍卖方式、屋业代理和购屋者协会等角度,探一探二手屋在房产市场的水温,以及购屋者需要知道的事。

报导:潘有文
图:谢蔚卿、本报资料中心、互联网

相较于新建屋市场,二手屋拍卖或许是购屋者不太熟悉的方式,这也与房地产代理方式有些差异,购屋者需要注意的事项,也有些许不同。

简单而言,二手屋拍卖市场是以拍卖方式在促销屋子,也有拍卖公司研究市场的产业数据,提供给购屋者参考。

“拍卖师会设定一段时间推销产业,例如设定一个拍卖日期后,在网页或登报推销,或者经人脉关系寻找买家。如果买家错过拍卖日期,就买不到想要的拍卖屋,因购屋者和售屋者需要在当天交易。”

洪永勤:相較過去數年,二手房價已趨軟,買家或認為值得投資,因而推高二手產業的銷售量。
洪永勤:相较过去数年,二手房价已趋软,买家或认为值得投资,因而推高二手产业的销售量。

拍卖行业需有口碑

安德资产执行董事(合作与处理咨询)谢廉义形容拍卖与房产代理的分别之一,就是后者是普通买卖,但拍卖则是促销产业。安德资产旗下提供两种产业服务,分别是拍卖和拍卖的资讯研究与分析。

至于财政部公布的报告显示二手屋业的比重高于新建屋,他相信这是由于新建房产趋势放缓,发展新建屋地区的目标方向不明确所至。

当发展商没有较为清楚的方向和指标,以在某些策略地区发展新房产时,购屋者在这种情势之下,或把目光投向二手房产,这是由于二手屋业的周遭已有明确的发展趋势可供参考。

安德资产副总栽(战略与规划)洪永勤指出,近两三年市场低靡,发展商推出新房产的数量不多,相信是造成二手市场相对成长的原因之一。

“其次,虽然二手屋价格浮动,主要视房产地点而定,如果房产处于较佳地点,价格也不算高,而且相较过去数年,二手房价已趋软,买家认为值得投资,因而推高二手产业的销售量。”

谢廉义坦言,从该拍卖公司的角度来看,房产的需求人数或有下滑,但房产买卖依然具有市场。其公司的拍卖房产数量近一两年不跌反增,即是说房产欠款或违约者增多,或间接说明二手房产市场情况较佳的原因。

拍卖行业需要一定的口碑,除了自身策划推广,洪永勤认为也要有自己的网络和销售队伍,并且提供一些数据和资讯给潜在顾客参考。

“我们拍卖房产数据来自于法庭、土地局,以及银行,综合这些资讯后,再放到我们的网上平台,以及定时定候电邮给顾客。”

谢廉义的拍卖公司倾向市场研究,以及收集金融界的产业数目和数据,经整合后再以拍卖方式行销这些房产,“如果一次的拍卖未能完成卖买双方的交易,同样的房产一般会在两三个月内再拍卖一次。”

時任財政部房產估價及服務局副總監賽蘭博士(中)公佈市場調查報告,2016年國內二手屋業及新推出住宅物業的比重為82.1%對17.9%。
时任财政部房产估价及服务局副总监赛兰博士(中)公布市场调查报告,2016年国内二手屋业及新推出住宅物业的比重为82.1%对17.9%。

设时限吸引买家

大马人的最后一分钟心态,对卖家和拍卖业者是一种挑战。因而,设下拍卖时限和由底价开始竞标,成了一种吸引买家的方式。

洪永勤表示,拍卖屋子与一般房产代理的形式不同,如果买家看上一间拍卖的屋子,却又未能在指定的日期于拍卖现场竞标成功,有关产业就可能让他人夺得。

“买家很聪明,他们会分析和研究市场上的二手房产,例如询问银行或或估价师的市场价格。”

拍卖师会将所要拍卖的屋子细节列明清楚,想要从拍卖市场找到意属屋子的买家,可从中掌握详情后,在拍卖会积极争取自己想要的屋子。

洪永勤指出,卖家经过房产代理售屋,由于市场上有不少选择,买家也不急于一时出手。而且,房产代理市场价格不一,或也会混淆买家。

房产拍卖列明各种细节,包括底价,让买家可将之和其他待售产业比较,找出其中的优缺点,然后才考虑是否要进入房产拍卖市场与人竞标。

无法预先查看房产

私人拍卖的二手屋与购买法庭拍卖的屋子,前者可以预先查看屋内情况,后者只能雾里看花,凭屋子资料自行搜寻和了解。

虽然法庭拍卖屋可向银行贷款,但法庭不会预先交出屋子锁匙,买家只能知道屋子的类型或到相关地点视察相似屋子的外观,无法在拍卖成功前进入屋内。

洪永勤表示,遇上这种情况,如果买家恰巧有朋友居住在法庭拍卖的屋子附近,才可能参考朋友居住的屋内设计。

至于私人交易的二手拍卖屋,如谢廉义负责的买家,都会距离拍卖日期3个星期前,安排买家到卖家的屋子参观。如果买家们的时间能互相配合,就可一起参观卖家屋子,否则就会各自安排上门时间。

“每项产业都有其优劣点 ,新屋子和其模型屋的差别也很大,常有发生新屋货不对办造成发展商和屋主对簿公堂的事发生。”因此,参观屋子内部可让买家进一步了解屋子情况。

现在是买家市场

现时是买家的市场,因而使二手房产表现不俗!

“市场上有很多人认为如今在二手屋买卖方面,买主较有优势,向卖家交易比较容易,因为市场低靡,基本上现在是买家的市场(Buyer’s market)。”

洪永勤指出,目前市道不佳,除了富人之外,一些屋主需要资金周转,选择以低于市场屋价出售屋子,这让买家易于找到价格满意的二手屋。

此外,由于现有物业租金价格偏软,对于投资者而言,可以较低租金找到满意的物业,也让二手物业场有着较高的需求。

地点价钱 考量关键

不管是新屋或二手屋购屋者,屋子的地点和价钱才是真正的考量关键!

谢廉义表示,购买产业主要是看地点,其次就是价钱,是否二手屋不是最重要。例如新房子的地点以当时的价钱出售,或要三四年后才能入伙,但如果买家考量三四年后的价钱有所调整,此时此地购屋相当值得,就会买下有关房产。

“因此,一些购屋者的意愿不太会因为二手屋或新屋而有影响。如果是买二手屋,可能是有这个需要,而且当时二手屋行情低于市价,买家就会考虑购买。”

然而,洪永勤指出,如果从一些细节去看,例如二手屋已可直接迁入居住,新屋或要等上一段时间,一些买家或会考虑前者。

竞标须先付10%屋价

想要参与拍卖屋竞标的购屋者,必须预先交出10%的屋价(本票),若竞标不成功,可当场取回付出的金额。

“由于参与拍卖者可在当天知道是否成交,因此才需要本票,因为付得出这笔金额者,应该都是认真看待相关拍卖的人。”

谢廉义表示,其实二手房产经纪同样会要求欲购屋者先付出10%的订金,只是形式上有一样不同而已。

洪永勤补充说:“一般上,房地产代理会要求顾客先付2%订金,随后在14天内付上剩下的8%的差价,与拍卖方式要求付10%相似。”

二手屋买卖双方的交易,买方可向银行贷款,至于在法庭拍卖的屋子,一样可向银行融资,但必须在90天至120天内缴清所有的钱。

创立拍卖网站平台

由于一般消费人不熟悉房地产拍卖行业,因此或多或少对它存有一些偏见或是隔膜,把房地产拍卖视为一个遥不可及的平台或方法。

“消费人应抛开这样的想法。我们因此于2014年设立auctionguru.com.my网站,收集全马房地产的行情,把这些资讯集中在一个平台,让潜在的投资者或买家可以到访网站,以更准确的研究和评估可投资或适合居住的房地产。”

洪永勤指出,以前房地产买卖双方交易资讯大多数来自报章,现在则还可以上网查看,东西马的房地产资讯皆有,甚至可以致电询问,不需再对以拍卖形式出现的房地有所偏见。

谢廉义认为创立拍卖网站的平台,相信其中的数据和资料能帮助买卖双方,甚至也公开给其他拍卖同行参考,让更多人了解他们和房地产拍卖。

auctionguru.com.my收集全馬房地產的行情,讓買家可以準確的研究和評估可投資或適合居住的房地產。
auctionguru.com.my收集全马房地产的行情,让买家可以准确的研究和评估可投资或适合居住的房地产。

拍卖师扮演咨询角色

在房产拍卖市产上,常见的有两种情况,其一是卖家自身要销售屋子,可委任拍卖师负责处理;其二是由法庭、银行或土地地等方面释放出来的屋子,并指定相关拍卖师负责。

谢廉义说,由相关方面交出的拍卖屋,已经设定各种条款,若不是自己处理拍卖,就是委任拍卖师负责,买家需要依照指定跟进程序。

买家对由银行、法庭或土地局等方面释放出来的房产有兴趣,自己没有时间处理或不清楚拍卖程序,可委任拍卖师去现拍卖现场。

洪永勤指出,买家可能未知拍卖程序或有关房产是否值得购买,拍卖师可以扮演咨询角色和提供意见,并且告知相关屋子的市场行情。

至于想要出售私人房产的卖家或购屋的买家,谢洪二人异口同声表示不鼓励买卖双方直接交易,这是由于双方皆不清楚对方背景,即使交付订金后是否能屡行合约都还存疑。

从另类市场找产业

如何选购二手屋?买家遇上这种疑问时,拍卖师或可成为顾问,提供各种意见供参考。

“许多人头痛要去哪里买屋子,我们拍卖师的另一个责任就是教导大众从另类市场找产业,不一定只从新建屋中着手。”

谢廉义表示,一般上在二手屋市场觅屋者,大多数是30至50岁的人

提供较多房产资讯和数据的拍卖师,其收费高于房产代理约十多巴仙,谢廉义指出,拍卖师与房产经纪之间的收费也不能相差太多,才能让买屋售屋者有不一样的选择。


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