二手屋市場(上篇)從拍賣市場看二手屋 房價趨軟值得投資 | 中國報 China Press

二手屋市場(上篇)從拍賣市場看二手屋 房價趨軟值得投資

發展商在市場推出新屋,乍看之下,新建屋似乎在國內購屋市場佔有較大的比例,二手屋市場相對不搶眼。



然而,如果讓數據說話,財政部房產估價及服務局於去年初發佈的市場調查報告顯示,國內二手屋業及新推出住宅物業的比重為82.1%對17.9%,說明屋價已不是由發展商說了算。

本系列將從二手屋業市場著眼,通過二手屋業市場的拍賣方式、屋業代理和購屋者協會等角度,探一探二手屋在房產市場的水溫,以及購屋者需要知道的事。

報導:潘有文
圖:謝蔚卿、本報資料中心、互聯網

相較於新建屋市場,二手屋拍賣或許是購屋者不太熟悉的方式,這也與房地產代理方式有些差異,購屋者需要注意的事項,也有些許不同。

簡單而言,二手屋拍賣市場是以拍賣方式在促銷屋子,也有拍賣公司研究市場的產業數據,提供給購屋者參考。

“拍賣師會設定一段時間推銷產業,例如設定一個拍賣日期後,在網頁或登報推銷,或者經人脈關係尋找買家。如果買家錯過拍賣日期,就買不到想要的拍賣屋,因購屋者和售屋者需要在當天交易。”

洪永勤:相較過去數年,二手房價已趨軟,買家或認為值得投資,因而推高二手產業的銷售量。
洪永勤:相較過去數年,二手房價已趨軟,買家或認為值得投資,因而推高二手產業的銷售量。

拍賣行業需有口碑

安德資產執行董事(合作與處理諮詢)謝廉義形容拍賣與房產代理的分別之一,就是後者是普通買賣,但拍賣則是促銷產業。安德資產旗下提供兩種產業服務,分別是拍賣和拍賣的資訊研究與分析。

至於財政部公佈的報告顯示二手屋業的比重高於新建屋,他相信這是由於新建房產趨勢放緩,發展新建屋地區的目標方向不明確所至。

當發展商沒有較為清楚的方向和指標,以在某些策略地區發展新房產時,購屋者在這種情勢之下,或把目光投向二手房產,這是由於二手屋業的周遭已有明確的發展趨勢可供參考。

安德資產副總栽(戰略與規劃)洪永勤指出,近兩三年市場低靡,發展商推出新房產的數量不多,相信是造成二手市場相對成長的原因之一。

“其次,雖然二手屋價格浮動,主要視房產地點而定,如果房產處於較佳地點,價格也不算高,而且相較過去數年,二手房價已趨軟,買家認為值得投資,因而推高二手產業的銷售量。”

謝廉義坦言,從該拍賣公司的角度來看,房產的需求人數或有下滑,但房產買賣依然具有市場。其公司的拍賣房產數量近一兩年不跌反增,即是說房產欠款或違約者增多,或間接說明二手房產市場情況較佳的原因。

拍賣行業需要一定的口碑,除了自身策劃推廣,洪永勤認為也要有自己的網絡和銷售隊伍,並且提供一些數據和資訊給潛在顧客參考。

“我們拍賣房產數據來自於法庭、土地局,以及銀行,綜合這些資訊後,再放到我們的網上平台,以及定時定候電郵給顧客。”

謝廉義的拍賣公司傾向市場研究,以及收集金融界的產業數目和數據,經整合後再以拍賣方式行銷這些房產,“如果一次的拍賣未能完成賣買雙方的交易,同樣的房產一般會在兩三個月內再拍賣一次。”

時任財政部房產估價及服務局副總監賽蘭博士(中)公佈市場調查報告,2016年國內二手屋業及新推出住宅物業的比重為82.1%對17.9%。
時任財政部房產估價及服務局副總監賽蘭博士(中)公佈市場調查報告,2016年國內二手屋業及新推出住宅物業的比重為82.1%對17.9%。

設時限吸引買家

大馬人的最後一分鐘心態,對賣家和拍賣業者是一種挑戰。因而,設下拍賣時限和由底價開始競標,成了一種吸引買家的方式。

洪永勤表示,拍賣屋子與一般房產代理的形式不同,如果買家看上一間拍賣的屋子,卻又未能在指定的日期於拍賣現場競標成功,有關產業就可能讓他人奪得。

“買家很聰明,他們會分析和研究市場上的二手房產,例如詢問銀行或或估價師的市場價格。”

拍賣師會將所要拍賣的屋子細節列明清楚,想要從拍賣市場找到意屬屋子的買家,可從中掌握詳情後,在拍賣會積極爭取自己想要的屋子。

洪永勤指出,賣家經過房產代理售屋,由於市場上有不少選擇,買家也不急於一時出手。而且,房產代理市場價格不一,或也會混淆買家。

房產拍賣列明各種細節,包括底價,讓買家可將之和其他待售產業比較,找出其中的優缺點,然後才考慮是否要進入房產拍賣市場與人競標。

無法預先查看房產

私人拍賣的二手屋與購買法庭拍賣的屋子,前者可以預先查看屋內情況,後者只能霧裡看花,憑屋子資料自行搜尋和瞭解。

雖然法庭拍賣屋可向銀行貸款,但法庭不會預先交出屋子鎖匙,買家只能知道屋子的類型或到相關地點視察相似屋子的外觀,無法在拍賣成功前進入屋內。

洪永勤表示,遇上這種情況,如果買家恰巧有朋友居住在法庭拍賣的屋子附近,才可能參考朋友居住的屋內設計。

至於私人交易的二手拍賣屋,如謝廉義負責的買家,都會距離拍賣日期3個星期前,安排買家到賣家的屋子參觀。如果買家們的時間能互相配合,就可一起參觀賣家屋子,否則就會各自安排上門時間。

“每項產業都有其優劣點 ,新屋子和其模型屋的差別也很大,常有發生新屋貨不對辦造成發展商和屋主對簿公堂的事發生。”因此,參觀屋子內部可讓買家進一步瞭解屋子情況。

現在是買家市場

現時是買家的市場,因而使二手房產表現不俗!

“市場上有很多人認為如今在二手屋買賣方面,買主較有優勢,向賣家交易比較容易,因為市場低靡,基本上現在是買家的市場(Buyer’s market)。”

洪永勤指出,目前市道不佳,除了富人之外,一些屋主需要資金周轉,選擇以低於市場屋價出售屋子,這讓買家易於找到價格滿意的二手屋。

此外,由於現有物業租金價格偏軟,對於投資者而言,可以較低租金找到滿意的物業,也讓二手物業場有著較高的需求。

地點價錢 考量關鍵

不管是新屋或二手屋購屋者,屋子的地點和價錢才是真正的考量關鍵!

謝廉義表示,購買產業主要是看地點,其次就是價錢,是否二手屋不是最重要。例如新房子的地點以當時的價錢出售,或要三四年後才能入伙,但如果買家考量三四年後的價錢有所調整,此時此地購屋相當值得,就會買下有關房產。

“因此,一些購屋者的意願不太會因為二手屋或新屋而有影響。如果是買二手屋,可能是有這個需要,而且當時二手屋行情低於市價,買家就會考慮購買。”

然而,洪永勤指出,如果從一些細節去看,例如二手屋已可直接遷入居住,新屋或要等上一段時間,一些買家或會考慮前者。

競標須先付10%屋價

想要參與拍賣屋競標的購屋者,必須預先交出10%的屋價(本票),若競標不成功,可當場取回付出的金額。

“由於參與拍賣者可在當天知道是否成交,因此才需要本票,因為付得出這筆金額者,應該都是認真看待相關拍賣的人。”

謝廉義表示,其實二手房產經紀同樣會要求欲購屋者先付出10%的訂金,只是形式上有一樣不同而已。

洪永勤補充說:“一般上,房地產代理會要求顧客先付2%訂金,隨後在14天內付上剩下的8%的差價,與拍賣方式要求付10%相似。”

二手屋買賣雙方的交易,買方可向銀行貸款,至於在法庭拍賣的屋子,一樣可向銀行融資,但必須在90天至120天內繳清所有的錢。

創立拍賣網站平台

由於一般消費人不熟悉房地產拍賣行業,因此或多或少對它存有一些偏見或是隔膜,把房地產拍賣視為一個遙不可及的平台或方法。

“消費人應拋開這樣的想法。我們因此於2014年設立auctionguru.com.my網站,收集全馬房地產的行情,把這些資訊集中在一個平台,讓潛在的投資者或買家可以到訪網站,以更準確的研究和評估可投資或適合居住的房地產。”

洪永勤指出,以前房地產買賣雙方交易資訊大多數來自報章,現在則還可以上網查看,東西馬的房地產資訊皆有,甚至可以致電詢問,不需再對以拍賣形式出現的房地有所偏見。

謝廉義認為創立拍賣網站的平台,相信其中的數據和資料能幫助買賣雙方,甚至也公開給其他拍賣同行參考,讓更多人瞭解他們和房地產拍賣。

auctionguru.com.my收集全馬房地產的行情,讓買家可以準確的研究和評估可投資或適合居住的房地產。
auctionguru.com.my收集全馬房地產的行情,讓買家可以準確的研究和評估可投資或適合居住的房地產。

拍賣師扮演咨詢角色

在房產拍賣市產上,常見的有兩種情況,其一是賣家自身要銷售屋子,可委任拍賣師負責處理;其二是由法庭、銀行或土地地等方面釋放出來的屋子,並指定相關拍賣師負責。

謝廉義說,由相關方面交出的拍賣屋,已經設定各種條款,若不是自己處理拍賣,就是委任拍賣師負責,買家需要依照指定跟進程序。

買家對由銀行、法庭或土地局等方面釋放出來的房產有興趣,自己沒有時間處理或不清楚拍賣程序,可委任拍賣師去現拍賣現場。

洪永勤指出,買家可能未知拍賣程序或有關房產是否值得購買,拍賣師可以扮演咨詢角色和提供意見,並且告知相關屋子的市場行情。

至於想要出售私人房產的賣家或購屋的買家,謝洪二人異口同聲表示不鼓勵買賣雙方直接交易,這是由於雙方皆不清楚對方背景,即使交付訂金後是否能屢行合約都還存疑。

從另類市場找產業

如何選購二手屋?買家遇上這種疑問時,拍賣師或可成為顧問,提供各種意見供參考。

“許多人頭痛要去哪裡買屋子,我們拍賣師的另一個責任就是教導大眾從另類市場找產業,不一定只從新建屋中著手。”

謝廉義表示,一般上在二手屋市場覓屋者,大多數是30至50歲的人

提供較多房產資訊和數據的拍賣師,其收費高於房產代理約十多巴仙,謝廉義指出,拍賣師與房產經紀之間的收費也不能相差太多,才能讓買屋售屋者有不一樣的選擇。


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