二手屋市場(中篇) 房產價值有升沒跌 自住 投資 各有所需 | 中國報 China Press

二手屋市場(中篇) 房產價值有升沒跌 自住 投資 各有所需

范平勇:30歲以上的二手屋買家想要尋找平地地契的屋子,四五十歲的買家想要升值產業。
范平勇:30歲以上的二手屋買家想要尋找平地地契的屋子,四五十歲的買家想要升值產業。

報導:潘有文
圖:謝蔚卿



雖然大馬房地產業行情整體表現下滑,但二手屋業市場僅是微跌,依然有一定的表現,能吸引物業投資者和自住買家的目光。

房地產代理基于二手房屋業能持續增值的能力,依然對此有的信心,同時相信它能在房地產業走低時依舊有自己的表現。

財政部屬下的國家產業信息中心(National Property Information Center,簡稱NAPIC)發表的數據顯示,2016年的房地產,包括商業和工業市場成交量和成交額較2015年下跌10%。

二手屋業市場的成交量同樣下跌5%,成交額則下滑少于5%,相信這是因其持有能力(Holding Power)依然強勁。

“房地產一般在10至20年內的價值還會上升,成交量雖跌,但成交額依然在,因房價會上漲。”

Property Exchange高級團隊領導范平勇指出,二手屋有其吸引人之處,投資者和自住者皆有。

購買二手屋用以投資用途的人,一般上已有自己的屋業,手上有一筆可觀的資金,選擇以購買二手屋業保值。

對這類購屋者而言,由于他們相信能夠用以建屋的土地越來越少,于是購買二手屋期待在未來5至10年內可以長期資本增值(Long term capital appreciation)。

可作長期資本增值

至于購買二手屋自住的人,尤其一些計劃結婚的年輕人,相較于新建屋,他們傾向購買二手屋,因為較能掌握購買程序和取屋時間。

“例如想要在年尾結婚的年輕情侶,婚前數個月用約一兩個月找屋,下訂后可能三個月后能完成手續拿到鎖匙,然后按照自己計劃的時間入住。”

即是說,購買二手屋可控制大致上的時間(Time frame),不像購買新建屋需要一段長時間才能入伙,而且又要擔心發展商的信譽和屋子素質等不確定因素。

從范平勇所屬房地產業者的成交紀錄來看,屬意二手屋的買家年齡介于30歲至50歲之間,其中年過30歲的買家因工作一段時日小有積蓄,想要尋找擁有平地地契的屋子。

至于四五十歲的買家,已具有不錯的消費能力,經濟狀況不俗而想要提升自己的產業價值,就鎖定有升值潛力的二手屋當成投資。

需清楚賣家售屋目的

就范平勇的二手房產銷售經驗,他表示欲售屋者一般有三種情況,首先就是經濟狀況出問題,才會急于售屋套現。

其次是想要提升自己的居所,轉售現有屋子尋找更佳的屋子;第三種是已通過購屋達到投資目的,想要透過售屋套現轉而投資其他領域。

另外一種情況較為少見,即是因要移民外地,必須妥善處理在大馬的房地產,因此尋求房地產代理推售屋子。

然而,買家需要清楚賣家的售屋的目,避免浪費時間談了許多細節之后,卻未能完成交易。

“賣家可能會遇到原本想要售屋的賣家,看屋完成出價后,賣家卻又不想賣屋。如果買家和賣家最初溝通之后,發現賣家的售屋目的不清楚,就不要再花時間繼續談下去。”

不要隨便簽名交出地契

不管是買家或賣家,在二手屋交易過中,如果未通過合法房地產代理處理,不要隨便簽名或交出地契!

一般人不熟悉房產交易的法律程序,若有一方主動提出介紹律師協助處理,范平勇提醒必須三思而后行,因為並不知有關律師是否是註冊律師,且對方提供的名片可以放上任何資訊或工作職銜,藉此魚目混珠。

“如果是騙子,只要有地契在手,又擁有賣家簽名,就可在土地局做轉名手續。然后對方可能就會拖延說正在處理轉名,或說交易的錢已進了銀行戶口,不知為何沒有過賬。”

范平勇表示,在二手屋市場上確實曾發生這類事件,由于沒有人代為處理二手屋交易事宜,就輕信另一方所言,交由對方提供的律師和其他相關人士處理,結果發生了不愉快的事。

“總結來說,給一個屋價2%至3%的佣金聘請房地產仲介代為處理,許多方面會有良好保障。”他指出,大馬人也明白仲介存在的價值,不少人已交給仲介處理,除了一些屋子用作出租用途,或才會自行處理。

合法地產代理有保障

由于市場有合法與不合法的房地產仲介,范平勇提醒想要購買二手屋者,要找合法房地產代理,避免碰上問題和損失。

“買家一定要找有執照的仲介,市場上有太多非法代理,辨識合法代理的方法就是詢問對方是否有房地產代理號碼(Real Estate Negotia Number,簡稱R.E.N.)。”

房地產代理必須向財政部屬下的“估價師、評價師與產業代理局”(Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents,簡稱Bovaea)註冊,才能為他人提供房地產代理服務。

目前沒有法律規定買賣雙方必須通過房地產代理交易,但通過合法代理處理二手屋交易較為安全。這是由于受政府管制的房地產代理會把交易的訂金存入公司的顧客戶口,若發生任何狀況或取消交易便可取回訂金。

“如果向無牌仲介交易,對方索取2%至3%的訂金后,雖然也以白紙黑字寫下有法律效應的協議,但是一旦發生事情或代理捲款私逃,買方就無法取回訂金了。”

從專業角度來看,買賣雙方通過合法代理交易,雙方不需要用太多時間進行市場調查或研究,而且仲介有自己的相熟銀行、估價師和律師可諮詢,甚至也有自身的網站供參考,整體情況優于買賣雙方自己費時費力搜尋。

“買家會花很多時間看房子,打電話去詢問賣家,也不懂得確定賣家的售屋意願,費時費力。如果是住在高級住宅區的賣家,可能會讓一些存心不良者有機可趁。”

選擇正確地點100%保值

二手屋100%可保值?對于二手屋的保值能力,范平勇信心滿滿的表示可以100%保值,大前提是選擇正確的購屋地點。

一些靠近城市地區的郊區屋子有潛在增值能力,例如雪州的萬撓和士毛月,已屬于逐漸熱門的房產地點,因為不少大型房地產發展商進軍這些地方,令許多購屋者開始關注該處的房地產。

“以前士毛月的屋子可能只是20萬至30萬令吉,但現在一些新的屋子可賣至50萬至60萬令吉,甚至一些稍為包裝的屋子,可賣至70萬至80萬令吉,這已是存在著的市場。”

在他看來,二手屋買家只要相信自己在這類地方選擇對的房產,就不用過于猶豫,因為房產保值能力極佳。

從另一個角度而言,購買這類屋子可以當成是金融工具(Financial tools),未來20年面對孩子上大學需要用到的費用,可考慮根據市值再融資。

“如果你當初以50萬令吉購買的屋子,到時已漲至100萬令吉,如果還余下20萬令吉的貸款,再融資后可借90萬令吉,清除了20萬令吉的余款,還有70萬令吉的資金流可使用,當然大前提就是當時自己還在就業中。”

房貸適合再融資再投資

由于購屋的銀行利息屬于實際利率方式(Effective interest rate),適合買家購買二手房地產以備未來以再融資方式,然后再投資其他領域。

“房貸利息是最低的,它介于4.3%至4.5%,汽車貸款雖然可能只有2.5%,但它的實際利率高至四點多巴仙。”

笵平勇說,房貸利息屬于余額遞減(Balance reducing)方式,它會根據余額計算利息,即隨著母金浮動計算利息。以10萬令吉貸款為例,車貸每年都是以10萬令吉計算利息,房貸則是隨母金逐漸遞減。

“我的顧客中有人用房貸再融資買商業地產和股票投資,因為他們有信心以房貸的四點多巴仙利息,換取股票約10%的回酬,這是投資二手屋的用處。

此外,購屋可為下一代制造遺產,他以吉隆坡蕉賴大同花園為例,40年前該處的一間單層排屋價格1萬4000令吉,如今市價已達60萬令吉或以上,因此他相信購買二手屋可百分百保值。

新屋打折吸引年輕人

新建屋子能吸引不少年輕人購買,與年輕人的現金流有關,造成年輕人普遍上傾向購買新建屋。

“發展商不斷推出新屋子,以價格、地點和設施功能吸引年輕購屋者。人都喜歡新的東西,新屋就有這些吸引力。”

范平勇表示,發展商給予的購屋折扣和優惠,例如提供5%至10%的回扣,能抓住年輕人的眼球,讓他們較少考慮二手屋。

發展商為促銷新建屋而給予回扣,例如原本50萬令吉的屋子,折扣10%后售價是45萬,但還是以原本的50萬元的價格向銀行貸款,讓購屋者可把多余的貸款用來償還首付、律師費、雜費等。

“至于二手屋的交易,由于沒有大公司協助,賣家會要求買家先付2%至3%的訂金,而這筆錢不是每個人可以拿得出來。”

當簽署買賣合約又要付清另外7%的首期余額,加上還需支付律師費、印花稅等相當屋價3%至5%的錢,年輕人要購買二手屋確實有一定的難度,因而大多數選擇購買提供優惠的新建屋。

業主低價急售可免付首期

在特定情況下,如果買家因某些情況急于售屋,並且願意以低于市場的價格出售屋子,買家有可能從中得利,不需要動用自身現金付首期。

“例如,買家看中一間市值60萬的單層排屋,如果業主急用錢願意以50萬成交,變成買價低于市價,銀行卻根據估價師和市場成交價60萬令吉的標準發出貸款,那買家可能可以完全以銀行的錢來買屋之余,還有多余的錢用來裝修,付律師費或印花稅。”

這種做法是否會觸法呢?范平勇指出,這種屬于特殊情況,只要屋主和買家達成協議,願意以低于市價出售,但在合約文件上注明是以市價出售,並非不可行也非觸法,大前提必須是業主因急售而自願調低售價。


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