二手屋市场(下篇)考量个人需求‧熟知法律管制 注意细节免坠陷阱 | 中国报 China Press

二手屋市场(下篇)考量个人需求‧熟知法律管制 注意细节免坠陷阱

不管购买新建屋或二手屋,皆可能面对一些状况,关键在于购屋者需要做好准备工作谨慎购屋,以及考量个人需求和市场反应,才能减少面对问题的几率。



政府在购屋方面已设定相关法律管制,是否所有发展商都能遵守是一个疑问,购屋者应该需要小小翼翼。

同时,二手屋购屋者极需理解贷款和地契问题,掌握更多细节,才能避免陷入一些购屋陷阱中。

报导:潘有文
图:摄影组、互联网

99年地契的二手屋,其剩余年份將會影響售價,並影響買家向銀行貸款的償還期。
99年地契的二手屋,其剩余年份将会影响售价,并影响买家向银行贷款的偿还期。
陳鍾靈:新建屋和二手屋的買家,常會遇到不同的問題。
陈钟灵:新建屋和二手屋的买家,常会遇到不同的问题。

尽管财政部房产估价及服务局发表的市场调查数据显示,2016年国内二手屋业及新推出住宅物业的比重为82.1%对17.9%,但处理屋业问题经验丰富的大马购屋者协会中文组主任陈钟灵对此数据存有疑问。

“我觉得不太可能,二手屋的情况难于发展商的新屋。而且,二手的贷款只有70%,新的屋子可以贷款90%;同时,二手屋购买程序多,例如要找银行估价师估屋子市价。而且,其价值或也低于市场。”

在他看来,一般人购买二手屋的考量,大多数以便利为主,例如夫妻两人想小家庭居住,或新购买的屋子靠近父母居住之处,才会优先考量二手屋。

买二手屋需准备充足

但是,无论是新建屋或二手屋,购屋者皆有可能面对不同的问题,在他处理的各种住屋问题事件中,就有许多屋业问题让购屋者非常头痛。

“新屋面对的问题就有迟交屋和货不对办等。当发展商不能准时交屋时,他们可向城市和谐房屋及地方政府部申请EOT(Extension of time,延期),可以延迟36个月交屋,这即是发展商的管理问题。”

其次,购屋者常面对的另一问题是货不对办,包括屋子品质不佳和偷工减料,也有入住时才发现建工粗糙、墙壁不平以及屋内水源会倒流等,这些屋子的品质细节时常未清楚列明在合约中。

“购屋者把这些问题带上房屋仲栽庭,即使判决发展商需要负责,但发展商也会不理,或者把这些判决带上法庭。因此,这可视为新建屋的一种漏洞。”

至于二手屋方面,需要面对状况也不少,包括地契、屋子可能已遭冻结交易、银行房贷问题、家中水管和电线老旧等等。

首先,屋子属于永久地契或99年地契有不同情况,前者没有多大问题,若是后者则需检查还剩下多少年,因为这可能会影响银行贷款。

其次是是买家需确认有关二手屋是否遭冻结交易,即有人向法庭申请冻结令不许买卖;然后就是卖家的屋子是否还有银行贷款,避免售价还不足以偿还房贷。

“再来就是要注意屋子年份,超过二三十年的屋子就要关注屋内的水管或电线,买家最好是白天去检查清楚,就水管问题来看,要检查墙避是否有水印。”

其他还需留意的,包括检查屋主是否拖欠管理费或英达丽水费,也要清楚自身的购屋条件是否允许向银行借贷超过70%,以及缴付首期、律师费和印花税等的能力。

换言之,购买新建屋和二手屋,皆可能面对难以预估的情况,尤其二手屋,需要做更多的准备工作,以免交易之后才来后悔。

贷款70%非绝对标准

购屋者在二手屋的贷款方面,常认定银行只会贷款屋价的70%,但原来这只是标准之一,而非绝对标准。

Property Exchange高级团队领导范平勇曾在银行业内6年,并且一度担任高职,负责房贷和销售相关事务,对房贷方面有不少经验。

“国家银行规定第一个和第二个房屋贷款,不管是新屋和二手屋都可借贷房价的90%。但第三个房贷就只能借贷屋价的70%。”

换言之,即使一名购屋者已购买5间屋子,但已经没有房贷纪录,再购屋时可视为是第一个房贷,购买第6间屋子依然可得到银行90%的贷款。

简单来说,银行借贷给购屋者多少钱,不是考虑他之前买过多少间屋子,而是看购屋者有多少个房贷在手。如果手上还有两个房贷在手,第三个房贷就只能借贷屋价的70%。

商业房产仅可借贷80%

虽然二手屋买家没有超过两个房贷在手,依然有机会贷款至90%,但这只是针对住宅屋业而言,商业房产不在此例。

安德资产执行董事(合作与处理咨询)谢廉义表示,商业房产最多只可向银行借贷70%至80%,这是由于商业房产的风险较高,因此银行贷款有所限制。

修正法减少分层地契问题

过往的高楼分层地契问题,一直困扰著购屋者,但政府已制定《2013年分层地契修正法令》,减少发展商这类问题。

陈钟灵表示,此项法令己于2015年6月生效,在这之后推出的高楼房产,发展商必须在交屋时把分层地契交给屋主。

“同时,楼房峻工后,发展商一年内需协助需协助业主成立管理机构。至于在法令生效前的房产,先由联合管理机构管理,直至发出分层地契为止。没有遵守法令的发展商,可判25万令吉罚款或监禁3年或两者兼施。”

有的屋主认为地契或分层地契并不重要,这是基于他们没有任何转卖屋子的打算,但如果后人接手屋子后,要转售时没有地契,就会非常棘手,因此没有分层地契的屋主,应积极向发展商追讨。

洪永勤:買家購買高樓二手屋,需要求屋主提供地契。
洪永勤:买家购买高楼二手屋,需要求屋主提供地契。

买高楼屋须留意办分层

地契分为平地屋子的地契和高楼分层地契,前者在处理上较容易,后者则需要较长时间,因此想要进行二手屋买卖者,必须理解分层地契的重要。

洪永勤指出,高楼屋主可以住了10年都未取得分层地契,因此当买家购买高楼二手屋,需要求屋主提供地契,确认之后才进行交易。

“有些发展商,基于某种因素可能把地契拿去融资,因而无法分割地契。我就有曾住在沙巴的朋友,委托律师去查想要购买的高楼屋地契,才知有关发展商已倒闭,银行没有看到分层地契,就较难批准贷款。”

謝廉義:商業房產最多只可向銀行借貸70%至80%。
谢廉义:商业房产最多只可向银行借贷70%至80%。

二手屋冻结也可交易

二手屋交易中,可能出现一种情况,使得屋子冻结不能交易。

假如屋主与买家谈成交易收了10%的订金,但过了不久又反悔不愿卖出,此时买家可委托律向法庭申请冻结令,不允许这间屋主进行买卖。

谢廉义表示,如果之后再有买家与屋主谈成交易,但又不知相关屋子已经冻结买卖,就有无法完成交易的风险。

“要买二手屋,最好委任顾问公司或律师处理,其实一般人可以查询屋子情况,只是不知从何着手而已。”

其实,即使二手屋有冻结令,并非不能解决,一样可以交易,只是需要一些时间处理,安德资产副总栽(战略与规划)洪永勤说:“只是需要解冻的时间,不是不可能。”

二手屋在交易过程中出现问题,包括面对冻结令,让一些买家对二手屋有不好印象,认为购买二手产业非常麻烦因而却步。

谢廉义不希望买家因面对这些问题而不愿投资在二手屋的想法,因为买卖产业皆有盈亏,大前提事先理解屋子和卖家的背景,就能试着解决面对的问题。

范平勇:國行規定買第一和第二個房貸都可借貸90%,第三個房貸只能借70%。
范平勇:国行规定买第一和第二个房贷都可借贷90%,第三个房贷只能借70%。

吉隆坡永久地契日益减

一般人希望购买永久地契的屋子,即屋主手握土地拥有权。至于99年地契,期满后则必须付费更新,而且政府有权力回收这类土地发展。

“以前的人比较倾向永久地契,但根据目前状况,吉隆坡土地越来越少,许多屋子是99年地契,如果喜欢相关屋子,就算不是永久地契,也需要买下它。”

范平勇举例,蕉赖的阿南达迈(Alam Damai)颇有优势,屋子品质和设施、路况规划都很不错,提升了该处处房产的二手市场价值,但该处的屋子几乎全是99年地契,如果属意该处的屋子,就不能介意是否是永久地契了。

地契剩余年份影响售价

属于99年地契的二手屋,当屋主要转售出去时,地契的剩余年份将会影响售价,并且也影响买家向银行贷款的年限。

“当地契还是99年,价格也会增高,银行估价师会从这个角度去看。银行贷款政策是买主付清贷款后,地契剩余年份不能少过30年。”

范平勇表示,如果一间二手屋买主欲向银行贷款30年,有关屋子只剩55年的地契,原本银行可允许他贷款30年,但出于贷款结束年限需剩30年的规定,银行只会允许买主贷款25年而已。

“即是说,如果要贷款30年,地契需有60年。所以地契年限越来越少的屋子会越来越难卖出。”

如果买家的银行贷款年限减少,意味着他的每月供款增加,这对一些欲买屋子的打工族而言是一种负担,也影响他们购买相关屋子的意愿。

当然,也有一些屋主不愿更新地契,宁愿以低价卖出屋子,值得与否就看业主个人了。

新屋价由发展商说了算

新屋和二手屋的市价皆以市场为准,但前者屋价是由发展商参考市场价格制订出来,二手屋则是由该地点的行情,以及由估价师提报告给银行而定。

因此,发展商卖新屋子,不需估价师估价,卖多少是发展商说了算,例如一间在蕉赖的新公寓,800多方尺卖55万,但发展商可给购屋者10%回扣,即才付近50万。”

范平勇指出,发展商与购屋者签约时是以55万的合约向银行贷款90%,但可变相说成是100%贷款,发展商是在使用这种技巧。

“字面上是不可能有100%贷款,通常有出现的是90%+5%,5%是贷款者缴付首期、律师费、合约费、印花税、抵押减免条款保证(MRTS,Mortgage reducing term assurance)等费用。”

但是在二手房第三个贷款方面,买卖双方的合约中是不会出现70%+5%的方式,这是国家银行的政策,因为国行已清楚说明第三个贷款顶限是70%,“可以65%+5%,不能70%+5%。”


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