二手屋市場(下篇)考量個人需求‧熟知法律管制 注意細節免墜陷阱 | 中國報 China Press

二手屋市場(下篇)考量個人需求‧熟知法律管制 注意細節免墜陷阱

不管購買新建屋或二手屋,皆可能面對一些狀況,關鍵在于購屋者需要做好準備工作謹慎購屋,以及考量個人需求和市場反應,才能減少面對問題的幾率。



政府在購屋方面已設定相關法律管制,是否所有發展商都能遵守是一個疑問,購屋者應該需要小小翼翼。

同時,二手屋購屋者極需理解貸款和地契問題,掌握更多細節,才能避免陷入一些購屋陷阱中。

報導:潘有文
圖:攝影組、互聯網

99年地契的二手屋,其剩余年份將會影響售價,並影響買家向銀行貸款的償還期。
99年地契的二手屋,其剩余年份將會影響售價,並影響買家向銀行貸款的償還期。
陳鍾靈:新建屋和二手屋的買家,常會遇到不同的問題。
陳鍾靈:新建屋和二手屋的買家,常會遇到不同的問題。

儘管財政部房產估價及服務局發表的市場調查數據顯示,2016年國內二手屋業及新推出住宅物業的比重為82.1%對17.9%,但處理屋業問題經驗豐富的大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈對此數據存有疑問。

“我覺得不太可能,二手屋的情況難于發展商的新屋。而且,二手的貸款只有70%,新的屋子可以貸款90%;同時,二手屋購買程序多,例如要找銀行估價師估屋子市價。而且,其價值或也低于市場。”

在他看來,一般人購買二手屋的考量,大多數以便利為主,例如夫妻兩人想小家庭居住,或新購買的屋子靠近父母居住之處,才會優先考量二手屋。

買二手屋需準備充足

但是,無論是新建屋或二手屋,購屋者皆有可能面對不同的問題,在他處理的各種住屋問題事件中,就有許多屋業問題讓購屋者非常頭痛。

“新屋面對的問題就有遲交屋和貨不對辦等。當發展商不能準時交屋時,他們可向城市和諧房屋及地方政府部申請EOT(Extension of time,延期),可以延遲36個月交屋,這即是發展商的管理問題。”

其次,購屋者常面對的另一問題是貨不對辦,包括屋子品質不佳和偷工減料,也有入住時才發現建工粗糙、牆壁不平以及屋內水源會倒流等,這些屋子的品質細節時常未清楚列明在合約中。

“購屋者把這些問題帶上房屋仲栽庭,即使判決發展商需要負責,但發展商也會不理,或者把這些判決帶上法庭。因此,這可視為新建屋的一種漏洞。”

至于二手屋方面,需要面對狀況也不少,包括地契、屋子可能已遭凍結交易、銀行房貸問題、家中水管和電線老舊等等。

首先,屋子屬于永久地契或99年地契有不同情況,前者沒有多大問題,若是后者則需檢查還剩下多少年,因為這可能會影響銀行貸款。

其次是是買家需確認有關二手屋是否遭凍結交易,即有人向法庭申請凍結令不許買賣;然后就是賣家的屋子是否還有銀行貸款,避免售價還不足以償還房貸。

“再來就是要注意屋子年份,超過二三十年的屋子就要關注屋內的水管或電線,買家最好是白天去檢查清楚,就水管問題來看,要檢查牆避是否有水印。”

其他還需留意的,包括檢查屋主是否拖欠管理費或英達麗水費,也要清楚自身的購屋條件是否允許向銀行借貸超過70%,以及繳付首期、律師費和印花稅等的能力。

換言之,購買新建屋和二手屋,皆可能面對難以預估的情況,尤其二手屋,需要做更多的準備工作,以免交易之后才來后悔。

貸款70%非絕對標準

購屋者在二手屋的貸款方面,常認定銀行只會貸款屋價的70%,但原來這只是標準之一,而非絕對標準。

Property Exchange高級團隊領導范平勇曾在銀行業內6年,並且一度擔任高職,負責房貸和銷售相關事務,對房貸方面有不少經驗。

“國家銀行規定第一個和第二個房屋貸款,不管是新屋和二手屋都可借貸房價的90%。但第三個房貸就只能借貸屋價的70%。”

換言之,即使一名購屋者已購買5間屋子,但已經沒有房貸紀錄,再購屋時可視為是第一個房貸,購買第6間屋子依然可得到銀行90%的貸款。

簡單來說,銀行借貸給購屋者多少錢,不是考慮他之前買過多少間屋子,而是看購屋者有多少個房貸在手。如果手上還有兩個房貸在手,第三個房貸就只能借貸屋價的70%。

商業房產僅可借貸80%

雖然二手屋買家沒有超過兩個房貸在手,依然有機會貸款至90%,但這只是針對住宅屋業而言,商業房產不在此例。

安德資產執行董事(合作與處理諮詢)謝廉義表示,商業房產最多只可向銀行借貸70%至80%,這是由于商業房產的風險較高,因此銀行貸款有所限制。

修正法減少分層地契問題

過往的高樓分層地契問題,一直困擾著購屋者,但政府已制定《2013年分層地契修正法令》,減少發展商這類問題。

陳鍾靈表示,此項法令己于2015年6月生效,在這之后推出的高樓房產,發展商必須在交屋時把分層地契交給屋主。

“同時,樓房峻工后,發展商一年內需協助需協助業主成立管理機構。至于在法令生效前的房產,先由聯合管理機構管理,直至發出分層地契為止。沒有遵守法令的發展商,可判25萬令吉罰款或監禁3年或兩者兼施。”

有的屋主認為地契或分層地契並不重要,這是基于他們沒有任何轉賣屋子的打算,但如果后人接手屋子后,要轉售時沒有地契,就會非常棘手,因此沒有分層地契的屋主,應積極向發展商追討。

洪永勤:買家購買高樓二手屋,需要求屋主提供地契。
洪永勤:買家購買高樓二手屋,需要求屋主提供地契。

買高樓屋須留意辦分層

地契分為平地屋子的地契和高樓分層地契,前者在處理上較容易,后者則需要較長時間,因此想要進行二手屋買賣者,必須理解分層地契的重要。

洪永勤指出,高樓屋主可以住了10年都未取得分層地契,因此當買家購買高樓二手屋,需要求屋主提供地契,確認之后才進行交易。

“有些發展商,基于某種因素可能把地契拿去融資,因而無法分割地契。我就有曾住在沙巴的朋友,委托律師去查想要購買的高樓屋地契,才知有關發展商已倒閉,銀行沒有看到分層地契,就較難批准貸款。”

謝廉義:商業房產最多只可向銀行借貸70%至80%。
謝廉義:商業房產最多只可向銀行借貸70%至80%。

二手屋凍結也可交易

二手屋交易中,可能出現一種情況,使得屋子凍結不能交易。

假如屋主與買家談成交易收了10%的訂金,但過了不久又反悔不願賣出,此時買家可委托律向法庭申請凍結令,不允許這間屋主進行買賣。

謝廉義表示,如果之后再有買家與屋主談成交易,但又不知相關屋子已經凍結買賣,就有無法完成交易的風險。

“要買二手屋,最好委任顧問公司或律師處理,其實一般人可以查詢屋子情況,只是不知從何著手而已。”

其實,即使二手屋有凍結令,並非不能解決,一樣可以交易,只是需要一些時間處理,安德資產副總栽(戰略與規劃)洪永勤說:“只是需要解凍的時間,不是不可能。”

二手屋在交易過程中出現問題,包括面對凍結令,讓一些買家對二手屋有不好印象,認為購買二手產業非常麻煩因而卻步。

謝廉義不希望買家因面對這些問題而不願投資在二手屋的想法,因為買賣產業皆有盈虧,大前提事先理解屋子和賣家的背景,就能試著解決面對的問題。

范平勇:國行規定買第一和第二個房貸都可借貸90%,第三個房貸只能借70%。
范平勇:國行規定買第一和第二個房貸都可借貸90%,第三個房貸只能借70%。

吉隆坡永久地契日益減

一般人希望購買永久地契的屋子,即屋主手握土地擁有權。至于99年地契,期滿后則必須付費更新,而且政府有權力回收這類土地發展。

“以前的人比較傾向永久地契,但根據目前狀況,吉隆坡土地越來越少,許多屋子是99年地契,如果喜歡相關屋子,就算不是永久地契,也需要買下它。”

范平勇舉例,蕉賴的阿南達邁(Alam Damai)頗有優勢,屋子品質和設施、路況規劃都很不錯,提升了該處處房產的二手市場價值,但該處的屋子幾乎全是99年地契,如果屬意該處的屋子,就不能介意是否是永久地契了。

地契剩餘年份影響售價

屬于99年地契的二手屋,當屋主要轉售出去時,地契的剩余年份將會影響售價,並且也影響買家向銀行貸款的年限。

“當地契還是99年,價格也會增高,銀行估價師會從這個角度去看。銀行貸款政策是買主付清貸款后,地契剩余年份不能少過30年。”

范平勇表示,如果一間二手屋買主欲向銀行貸款30年,有關屋子只剩55年的地契,原本銀行可允許他貸款30年,但出于貸款結束年限需剩30年的規定,銀行只會允許買主貸款25年而已。

“即是說,如果要貸款30年,地契需有60年。所以地契年限越來越少的屋子會越來越難賣出。”

如果買家的銀行貸款年限減少,意味著他的每月供款增加,這對一些欲買屋子的打工族而言是一種負擔,也影響他們購買相關屋子的意願。

當然,也有一些屋主不願更新地契,寧願以低價賣出屋子,值得與否就看業主個人了。

新屋價由發展商說了算

新屋和二手屋的市價皆以市場為準,但前者屋價是由發展商參考市場價格制訂出來,二手屋則是由該地點的行情,以及由估價師提報告給銀行而定。

因此,發展商賣新屋子,不需估價師估價,賣多少是發展商說了算,例如一間在蕉賴的新公寓,800多方尺賣55萬,但發展商可給購屋者10%回扣,即才付近50萬。”

范平勇指出,發展商與購屋者簽約時是以55萬的合約向銀行貸款90%,但可變相說成是100%貸款,發展商是在使用這種技巧。

“字面上是不可能有100%貸款,通常有出現的是90%+5%,5%是貸款者繳付首期、律師費、合約費、印花稅、抵押減免條款保證(MRTS,Mortgage reducing term assurance)等費用。”

但是在二手房第三個貸款方面,買賣雙方的合約中是不會出現70%+5%的方式,這是國家銀行的政策,因為國行已清楚說明第三個貸款頂限是70%,“可以65%+5%,不能70%+5%。”


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