樓轉乾坤‧寧當房奴也不願做無殼族? | 中國報 China Press

樓轉乾坤‧寧當房奴也不願做無殼族?

購屋與否,得考量到個人的經濟能力和所追求的人生。
購屋與否,得考量到個人的經濟能力和所追求的人生。

報導:林玉敏



大家都期望有瓦遮頭,擁有自己的安樂窩。不過,並非人人都有能力承擔房屋貸款,當起房奴。

《樓轉乾坤》將分兩期,為你解剖個人到底適合購屋還是租房,本期先來掌握自己是否具備了購屋的先決條件、如何篩選合適房屋,以及買屋的預算規劃建議。

你是否已為購屋做好準備?信貸咨詢與債務管理機構(AKPK)理財教育課程導師莊國輝博士回應《中國報》提問時指出,可先自問以下“3P”問題:

※1:目的(Purpose)

莊國輝說,買房得先理清目的是自住或投資,而這和個人的生活方式和人生階段有密切關係。

“尤其結婚生子時,另外一方(尤其女方)希望有家的感覺,比較有安全感。在這情況下,買房是供自住。”

他說,由於房產是不動產,所以不容易套現,因此得清楚購屋目的。若購屋是投資用途,莊國輝提醒房屋買家也得考量在隨後脫售的時間點。

“別以為投資房產很好賺,就同時投資多間房屋,而造成倒債的問題。”

無論如何,邁悅理財教育機構總導師兼執業財務規劃師周志強指出,若是認為房子的價值會比通脹率來得快,考慮買屋子當資產並對抗通脹,也是可行方法。特別是一直無法有效儲蓄的年輕朋友,通過努力研究後,購買一間有潛能升值的屋子,是強制性儲蓄的方式之一。當然,前提是現金流規劃要健康!

※2:付款能力

(Payment capability)

莊國輝說,買房當然得考量到經濟能力,包括必須考慮薪金是否有能力承擔房貸。可參考的標準包括債務償還比率、所持房屋數額及定房貸款頂限。

莊國輝指出:“銀行是否批准房貸,得考量債務償還比率(Debt Service Ratio,簡稱DSR)。債務償還比率一旦超過60%便是危險水平。”

他舉例,若月入3000令吉,總借貸額60%,即可以貸款1800令吉。如果你能夠供30年,利率4.5%,所能考慮的房屋大概35萬令吉左右。

如果有能力大概供1500令吉,可以買的房屋的價格不能超過30萬令吉。若你只有能力供1200令吉,可負擔的房價則為25萬令吉左右。

莊國輝說,房貸也取決於買家所持有的房屋數額。

“國家銀行把70%房屋貸款頂限(LTV)定在第3間房產,換句話說,第3間房屋的貸款頂限不能超過70%。”

他坦言,該機構遇到許多供不起房屋的人,提醒房屋買家必須了解財務狀況的重要性。

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別讓房貸壓彎腰

當考慮房貸的承擔能力時,周志強認為得仔細考慮2個層面。

周志強說:“收入得符合銀行的最低要求,即使符合銀行的借貸資格,還要計算你的收入扣除房貸後所剩多少,是否足夠資金過生活?這是最切身和實際的問題。”

如果當上房奴,房貸負擔無疑侵蝕了個人的可支配收入,也對個人的財務和投資規劃造成影響。

資深理財顧問李銘傳認為,房貸加上車貸等貸款,每月總貸款額建議維持在收入的40%。不過,在高房價的情況下,很多人其實已超過此水平,但還是建議限制在60%以內。

“試想想,月入有60%拿去償還債務,只有40%作為開銷和其他規劃,能儲蓄的數額就所剩不多了。這樣就不夠資源做中長期的財務規劃,如孩子的教育費和退休規劃。”

※3:還款紀錄(Payment history)

莊國輝說,銀行和金融機構通常都會同時參考借貸者的貸款與還款紀錄,包括貸情報服務公司(CTOS)和中央信用參考資訊系統(CCRIS)的報告,來衡量房貸的審批。

總貸款不可超月入60%

當考慮房貸的承擔能力時,周志強認為得仔細考慮2個層面。

周志強說:“收入得符合銀行的最低要求,即使符合銀行的借貸資格,還要計算你的收入扣除房貸後所剩多少,是否足夠資金過生活?這是最切身和實際問題。”

如果當上房奴,房貸負擔無疑侵蝕了個人的可支配收入,也對個人的財務和投資規劃造成影響。

資深理財顧問李銘傳認為,房貸加上車貸等貸款,每月總貸款額建議維持在收入40%。不過,在高房價情況下,很多人其實已超過此水平,但仍建議限制在60%以內。

“試想想,月入有60%拿去償還債務,只有40%作為開銷和其他規劃,能儲蓄的數額就所剩不多了。這樣就不夠資源做中長期的財務規劃,如孩子的教育費和退休規劃。”

買屋從何下手?

要持有人生第一間房屋並不容易,理財師給予了以下建議。

※設定3年期為目標

周志強建議,可以設定好3年為購買房屋的目標。

“定下3年內買屋是因為,目標若放得太長,對預算目標房屋所需資金的變動較大,也可能面對較多生活上的改變。如結婚、生子、買車等,這些額外開支往往打亂原本計劃。”

※設定可負擔的屋價水平

周志強的買屋預算規劃如下:

步驟一、屋價可以現在50%淨收入計,乘3年作為前期總費用。例如,每月淨收入4000令吉 X 50% X 36個月= 7萬2000令吉。

步驟二,3年的積蓄必須達到房子20%的首期。以步驟二的例子,建議屋價是36萬令吉。

“若夫妻因家庭開支的龐大,建議兩人合起來淨收入的至少30%為首期開支為目標。例如,夫妻月淨收入是8000令吉,即8000令吉 X 30% X 36月= 8萬6400令吉。換句話說,其目標房子售價是43萬2000令吉。

周志強解說,當儲蓄50%或30%薪資成為習慣,往後每月付供款就相對簡單,也保留較大的空間,做伸縮性的財務調整。

2051法 助篩選合適房屋

做好財務準備後,周志強建議通過“2051法”來篩選出合適的房屋,步驟如下:

第一,先在心屬地區的範圍探查20間以上、自己能力目標內的房子。隨後,和不同的發展商、房屋經紀或屋主溝通,經過一番物色,大致上就能摸清市場動向,及購買房子應該注意的事項;

第二,再從這20間房子挑選最為滿意的5間;

第三,從這篩選出的5間,進行價格談判,從中再探討最適合及最有價值的房子。


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