楼转乾坤‧宁当房奴也不愿做无壳族?

购屋与否,得考量到个人的经济能力和所追求的人生。

报导:林玉敏

大家都期望有瓦遮头,拥有自己的安乐窝。不过,并非人人都有能力承担房屋贷款,当起房奴。

《楼转乾坤》将分两期,为你解剖个人到底适合购屋还是租房,本期先来掌握自己是否具备了购屋的先决条件、如何筛选合适房屋,以及买屋的预算规划建议。

你是否已为购屋做好准备?信贷咨询与债务管理机构(AKPK)理财教育课程导师庄国辉博士回应《中国报》提问时指出,可先自问以下“3P”问题:

※1:目的(Purpose)

庄国辉说,买房得先理清目的是自住或投资,而这和个人的生活方式和人生阶段有密切关系。

“尤其结婚生子时,另外一方(尤其女方)希望有家的感觉,比较有安全感。在这情况下,买房是供自住。”

他说,由于房产是不动产,所以不容易套现,因此得清楚购屋目的。若购屋是投资用途,庄国辉提醒房屋买家也得考量在随后脱售的时间点。

“别以为投资房产很好赚,就同时投资多间房屋,而造成倒债的问题。”

无论如何,迈悦理财教育机构总导师兼执业财务规划师周志强指出,若是认为房子的价值会比通胀率来得快,考虑买屋子当资产并对抗通胀,也是可行方法。特别是一直无法有效储蓄的年轻朋友,通过努力研究后,购买一间有潜能升值的屋子,是强制性储蓄的方式之一。当然,前提是现金流规划要健康!

※2:付款能力

(Payment capability)

庄国辉说,买房当然得考量到经济能力,包括必须考虑薪金是否有能力承担房贷。可参考的标准包括债务偿还比率、所持房屋数额及定房贷款顶限。

庄国辉指出:“银行是否批准房贷,得考量债务偿还比率(Debt Service Ratio,简称DSR)。债务偿还比率一旦超过60%便是危险水平。”

他举例,若月入3000令吉,总借贷额60%,即可以贷款1800令吉。如果你能够供30年,利率4.5%,所能考虑的房屋大概35万令吉左右。

如果有能力大概供1500令吉,可以买的房屋的价格不能超过30万令吉。若你只有能力供1200令吉,可负担的房价则为25万令吉左右。

庄国辉说,房贷也取决于买家所持有的房屋数额。

“国家银行把70%房屋贷款顶限(LTV)定在第3间房产,换句话说,第3间房屋的贷款顶限不能超过70%。”

他坦言,该机构遇到许多供不起房屋的人,提醒房屋买家必须了解财务状况的重要性。

别让房贷压弯腰

当考虑房贷的承担能力时,周志强认为得仔细考虑2个层面。

周志强说:“收入得符合银行的最低要求,即使符合银行的借贷资格,还要计算你的收入扣除房贷后所剩多少,是否足够资金过生活?这是最切身和实际的问题。”

如果当上房奴,房贷负担无疑侵蚀了个人的可支配收入,也对个人的财务和投资规划造成影响。

资深理财顾问李铭传认为,房贷加上车贷等贷款,每月总贷款额建议维持在收入的40%。不过,在高房价的情况下,很多人其实已超过此水平,但还是建议限制在60%以内。

“试想想,月入有60%拿去偿还债务,只有40%作为开销和其他规划,能储蓄的数额就所剩不多了。这样就不够资源做中长期的财务规划,如孩子的教育费和退休规划。”

※3:还款纪录(Payment history)

庄国辉说,银行和金融机构通常都会同时参考借贷者的贷款与还款纪录,包括贷情报服务公司(CTOS)和中央信用参考资讯系统(CCRIS)的报告,来衡量房贷的审批。

总贷款不可超月入60%

当考虑房贷的承担能力时,周志强认为得仔细考虑2个层面。

周志强说:“收入得符合银行的最低要求,即使符合银行的借贷资格,还要计算你的收入扣除房贷后所剩多少,是否足够资金过生活?这是最切身和实际问题。”

如果当上房奴,房贷负担无疑侵蚀了个人的可支配收入,也对个人的财务和投资规划造成影响。

资深理财顾问李铭传认为,房贷加上车贷等贷款,每月总贷款额建议维持在收入40%。不过,在高房价情况下,很多人其实已超过此水平,但仍建议限制在60%以内。

“试想想,月入有60%拿去偿还债务,只有40%作为开销和其他规划,能储蓄的数额就所剩不多了。这样就不够资源做中长期的财务规划,如孩子的教育费和退休规划。”

买屋从何下手?

要持有人生第一间房屋并不容易,理财师给予了以下建议。

※设定3年期为目标

周志强建议,可以设定好3年为购买房屋的目标。

“定下3年内买屋是因为,目标若放得太长,对预算目标房屋所需资金的变动较大,也可能面对较多生活上的改变。如结婚、生子、买车等,这些额外开支往往打乱原本计划。”

※设定可负担的屋价水平

周志强的买屋预算规划如下:

步骤一、屋价可以现在50%净收入计,乘3年作为前期总费用。例如,每月净收入4000令吉 X 50% X 36个月= 7万2000令吉。

步骤二,3年的积蓄必须达到房子20%的首期。以步骤二的例子,建议屋价是36万令吉。

“若夫妻因家庭开支的庞大,建议两人合起来净收入的至少30%为首期开支为目标。例如,夫妻月净收入是8000令吉,即8000令吉 X 30% X 36月= 8万6400令吉。换句话说,其目标房子售价是43万2000令吉。

周志强解说,当储蓄50%或30%薪资成为习惯,往后每月付供款就相对简单,也保留较大的空间,做伸缩性的财务调整。

2051法 助筛选合适房屋

做好财务准备后,周志强建议通过“2051法”来筛选出合适的房屋,步骤如下:

第一,先在心属地区的范围探查20间以上、自己能力目标内的房子。随后,和不同的发展商、房屋经纪或屋主沟通,经过一番物色,大致上就能摸清市场动向,及购买房子应该注意的事项;

第二,再从这20间房子挑选最为满意的5间;

第三,从这筛选出的5间,进行价格谈判,从中再探讨最适合及最有价值的房子。

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