童言屋语‧可负担房屋存结构问题 是时候检讨低效政策 | 中国报 China Press

童言屋语‧可负担房屋存结构问题 是时候检讨低效政策

拿督童国模
国际房地产联合会(FIABCI)亚太区秘书处主席
武吉佳拉房产(Bukit Kiara Properties)集团主席
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可负担房屋不仅仅只是有瓦遮头,它还紧扣民心,当人们实现居者有其屋的梦想时,将是一个国家强稳的基础。

这也是我一直热衷于在专栏里分享这个课题的原因。我很高兴很多人都与我持相同观点,还纷纷为此课题献策。

大马房地产发展商协会(REHDA)研究院于上月发布《可负担房屋转型报告》。该报告鉴定了可负担房屋的9项结构性问题,也同时建议可行的解决方案。

所鉴定的问题,包括已在我国实施了数十年的严苛房屋政策以及交叉补贴(cross-subsidies)。在改朝换代之际,也是时候检视这些问题。

政策导致供需错配

严苛的房屋政策,包括对房地产业实施固打制和价格控制。报告指出,马来西亚是世界上唯一一个强制规定私人发展商兴建特定配额可负担房屋的国家。

自1982年起,私人发展商被规定在每项新房屋发展项目里,兴建30%管制售价的廉价屋。

大马房地产发展商协会研究院指出,这种“一体适用”(one size fits all)政策导致房屋供需错配及滞销。今年首季度,国内搁置房屋达2万3599个单位,其中1万4739个单位或62.5%的售价低于50万令吉。

在我于1978至1982年间担任雪州行政议员时,并没有这样的固打制。那时,私人发展商负责兴建中高价房屋以迎合市场需求,政府及各州经济发展公司(SEDC)则专注兴建廉价房屋。

除了上述的廉价房屋固打,在新经济政策(NEP)下,发展商还必须把总房屋产量的最少30%充作土著固打房屋。据报导,在2003年,土著购买的房屋单位还不到总固打的25%。

目前,是时候检讨这些效率不佳的政策了。政府应该负责兴建可负担房屋,私人发展商则应侧重开发他们熟悉的房产领域,才能降低房价。

与此同时,我们也应该为滞销的土著固打房屋单位提供透明的自动化开放销售机制,以避免发展商把滞销成本转嫁到非土著房屋单位上。

为抵销兴建可负担房屋的成本,私人发展商都会采用交叉补贴制度,通过提高非固打房屋单位的售价,来达到有关当局的固打规定。

结果,高档房产的价格因而走高,也导致其他类型的住房价格水涨船高。

政府应与私人界各司其职

倘若政府能够废除固打制,私人界就能专注提供市场驱动型房产,政府则可以在自己所持有的土地上,或使用公款征用农地来兴建廉价和可负担房屋。

邻国新加坡就是最好的学习典范。在1960年,只有9%的新加坡人住在政府的公屋里。自新加坡建屋发展局(HDB)于1960年2月1日成立以来,截至2016年,该局已兴建101万1000个房屋单位,占新加坡总房屋量的73%。当然,我们并非要与新加坡在这方面相提并论,但我们确实还有很长的路要走。

无可否认,住房问题已是全球性问题,每个国家都面对不同的挑战。在我国,我们需要更多的政府资源来兴建可负担房屋,以及对私人领域不设固打限制。目前的固打政策,把数百个能够以更低价格向民众提供多元房产的小型发展商拒于门外。

可负担房屋是人民的必需品和福利,不该成为政治品牌或宣传工具。

我曾在之前的撰文里提到,自己过去总对前朝政府何以不直接推动可负担房屋感到疑惑。直到友人告诉我,“原因是可负担房屋的建设,并没有涉及 ‘钱财’。”才一语道破。现在,承诺清廉透明施政的新政府应该果敢利落面对难题,向人民展示可负担房屋是可以实现的梦想。


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