童言屋语‧缺地兴建可负担房屋? | 中國報 China Press

童言屋语‧缺地兴建可负担房屋?

拿督童國模
國際房地產聯合會(FIABCI)亞太區秘書處主席
武吉佳拉房產(Bukit Kiara Properties)集團主席
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每每提到興建可負擔房屋,住宅地段一直是一個關鍵問題。在我們擁有充沛土地資源的大前提下,我對此問題總感到不解。

憶起我在70年代擔任雪州行政議員時,我們的方式是收購農地進行公共發展。

通過這種作法,雪州政府以每英畝約1萬令吉的低廉價格征購了州內的大片土地。然后,這些土地被發展成了我們眼前的莎阿南和萬宜兩個重要城鎮。雪邦吉隆坡國際機場(KLIA)也是采用類似措施開發而成。

以上例子證明,政府是可以在合適地點征地、轉換農地或征購土地,解決可負擔房屋所面對的土地問題。

在鄉區打造新城鎮

事實上,為保障人民的利益,政府應該成為唯一能夠把農業用地轉換成其他用途的土地持有者。一些國家基于糧食安全考量,並不允許私人業者把農地轉作其他用途。

農產品公司已經從其耕耘的土地上獲取足夠的農業收益。倘若這些公司擁有把農地轉換成房屋發展或商業用地的自主權,我國將面對流失大片農地及下遊糧食供應減少的風險。

同時,人們一旦認為可以轉讓農地牟利,農地價值也將水漲船高。屆時,當政府征購農地興建可負擔房屋時,這些土地成本將成為負擔。

法律上,政府有權為了民眾的利益征地,尤其是用作興建可負擔房屋。比起價格讓人卻步的黃金地段,在農地上興建可負擔房屋更加可行。

眾所周知,政府分別在黃金地段和鄉區都擁有土地。為解決財務問題,政府可以市價讓私人發展商競標這些土地,再把從中賺取的回酬用來購買價格較低廉的農地。

通過這種方式,政府將因農地轉用住宅或商業用地后帶動土地升值而從中收益,而非利惠農地地主。這方面的價值創造可用來補貼可負擔房屋建設,利惠人民。

盡管大部分農地都坐落在鄉區,政府可用出售土地的收益來投資公共交通、捷運、學校等基礎設施建設。此舉將讓鄉區居民與城市接軌,促使新城鎮誕生。

經妥善規劃發展的新城鎮將會吸引更多人。隨著人口增長將創造商業機會,從長遠來看將有利于整體經濟。

首都應優先規劃住宅土地

參考其它國家的作法,征用農地作公屋發展並非新措施。就連我國也曾實施此舉,而莎阿南和萬宜就是這樣被創建出來的。

如今,城市蔓延(urban sprawl)導致可負擔房屋建設面對住宅土地稀缺問題。當一個國家處于發展中階段,這是一個不可避免的問題。

然而,當我們成為發達國家時,則可通過妥善規劃解決有關問題。因此,是時候參考其它國家在這方面的成功之道,並重新檢視我們的策略。

據我所知,吉隆坡市政局(DBKL)希望在2030年,把吉隆坡發展成為世界級20強具競爭力城市。為達此目標,有關當局的草擬報告列明,我們必須提高經濟密度、采納緊密城市概念(compact city),及遏制城市蔓延。

因此,對住宅土地適當規劃和分區,應成為首都發展的優先事項,以確保市內的可負擔房屋供應不斷。

因此,橡膠研究院(RRI)土地的開發是一個很好的藍圖。

政府應該更加大膽征用合適土地及農地建設房屋。住宅土地稀缺在我國不該是一個難題,因為我們還有很多可行的方法和資源可供使用。

歸根究底,決心才是推動我國可負擔房屋建設的關鍵因素。


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