楼转乾坤‧房产经纪常见手段与恶习 买卖家要小心! | 中國報 China Press
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    楼转乾坤‧房产经纪常见手段与恶习 买卖家要小心!

    每个行业都有各别行业需要遵守的行业规则与职业操守,房产经纪也不例外。



    房产经纪(或称房产协调员)是房屋买家和卖家的桥梁,是否能促成交易,很大程度上就看房产经纪的口才和功力。

    每促成一单交易所得到的佣金,可能是他们好几个月的生活费,因此为尽快促成交易,市场上会出现一些违反职业道德,使出各种手段的房产经纪。

    若直接交易不成也罢,最怕是买到一间有问题或手尾多的房屋才最令人头痛。

    大马房地产代理公会(MIEA)总执行长索玛孙德蓝(Soma Sundram)电邮回应《中国报》提问时,坦言房产买卖市场上确有一些虚假陈述,或隐藏可能影响购买决定的资讯。

    例如,一些房产经纪会略过土地状况、租赁期或白蚁侵扰的事实,甚至出现“钓鱼”(fishing或称Phishing)手法。

    本期《楼转乾坤》点出房产经纪最叫人诟病的手段和恶习,买家可要警惕和多加留意。

    1. 错置价钱吸引买家

    特富房地产代理有限公司(The Roof Realty)见习房地产中介(Probationary Estate Agents,简称PEA)林碧绣告诉《中国报》,近几年房产经纪行业过于蓬勃发展,甚至开始以多层行销的方式运作。

    业者在积极吸纳新人的当儿,却未能有效训练以致纰漏百出,使得大众对房产经纪的印象每况愈下,对房产经纪业造成相当大的冲击。

    她说,“钓鱼”确是房产经纪的常见手段之一。

    “以低于市价在打广告,是行内俗称的‘钓鱼’手法。顾名思义,钓鱼是以‘低价’作为‘饵’,去吸引好奇甚至贪便宜的买家上钩。”

    林碧绣披露,一般情况是当买家致电询问时,房产经纪会说“这间刚刚被另一个买家下订了,我还有更好的楼盘,你有兴趣吗?”

    买家不免要怀疑,市道那么好吗?不是才刚打广告,这一下就卖了?这种情况下,“鱼”开始的时候还是会上钓,被唬弄几次就不再相信了。

    特富房地产代理旗下合格协调员(REN)廖运恒同样不鼓励房产经纪出此“钓鱼”手段,因为这会对房产经纪的专业度和形象造成负面影响,导致市场对房产经纪失去信心。

    “如果市场上没有特定超值价位的楼盘供应,就不要对外打广告误导潜在买家信以为真。若让潜在买家查证,才得知并没有所谓的‘好康’,是成功让潜在客户上门了,不也是留不住客户吗?这也会让房产经纪显得不专业。”

    林碧绣说,卖家更是对此手段咬牙切齿。这是因为,卖家会觉得本身的房屋行情应该更高,但受这些“钓鱼”广告影响,买家都觉得自己买贵了,硬是要大幅度杀价。

    2. 旧照登广告货不对版

    廖运恒指出,部份房产经纪不老实,没有展示房屋的真实状况,以吸引潜在买家。

    他举例,一些房产经纪将房产多年前完好无损、假照片、或“美图秀秀”修图打广告,将漏水或墙壁破损的地方隐藏起来。

    因此,买家在作出任何买房决定前,真的需要亲临现场,好好看清楚房产的各个角落状态,检查房产是否货不对版。

    3. 找人演戏诱买家下订

    廖运恒透露,一些房产经纪为了让买家赶快下订,会找朋友或其他房产代理扮演有兴趣的买家。

    潜在买家见况,或许会担心感兴趣的房产被其他人买下而赶紧给订金。

    4. 随处“打广告”

    国人应该对树干上或交通灯柱上的黄色招牌毫不陌生。林碧绣说,这些黄色招牌通常以非常诱人的价钱出售房屋,是一般房产经纪常用的“钓鱼”手段,却也是让房产经纪形象蒙上污点的手段。

    “产业服务及估价局明文规定,严禁房产经纪以此卑劣手段招生意,这与政府当局积极营造房产经纪专业形象的努力背道而驰。”

    遇到非法经纪请投报

    索玛孙德蓝说,由于关系到职业道德,公会非常重视房产经纪的操守问题,并呼吁民众向大马房地产代理公会、大 马房地产估价师、评价师及房地产代理局(BOVAEA),或有问题的房产经纪所属公司作出投报。

    “我们正努力建立行业的专业心态,却也因此面临一些挑战。”

    他指出,所有合格协调员受过培训,不会对他们所推广的房产,发布误导照片。

    索玛孙德蓝建议公众,不要接触没有房产协调员编号的所谓代理,因为他们是非法经纪人。有任何疑问者,可拨打电话03-79602577,联系大马房地产代理公会。

    4大手法成害群之马

    除了4大常见手段,部份房产经纪也有一些恶习,摧毁房产经纪行业的形象。

    1. 拿了佣金就掰掰

    林碧绣说,一般房产经纪会认为,一般人一辈子或许只买或卖1次或2次的房屋,所以回头客基本上占的比例不高,所以领了佣金,也不会关注售后服务。然而,这些房产经纪忘了,还有顾客转介绍和口碑这回事,也只有好口碑才可让一门生意做久。

    “对多数服务业而言,售后服务都是赔钱的,却是经营品牌的不二法门。售后服务做得越好,对品牌形象越是加分。”

    林碧绣说,根据产业服务及估价局的房产经纪行为准则,产业销售过程直到买家拿到钥匙才算结束,确认买卖双方顺利交接才是工作的结尾。当然,律师在买卖合约签署后,才是最重要的协调主角,房产协调员则扮演协助的角色。

    2. 带客户的钱潜逃

    索玛孙德蓝指出,一些不法之徒会带着客户的钱(如订金)潜逃。

    当出售或租赁因正当理由而中止时,这些耍赖的房产经纪会不愿退还订金。

    3. 隐瞒实价赚取暴利

    索玛孙德蓝说,为获取更多利益,非法经纪一般都会对业主隐瞒房产真实的销售价格,另一边厢却擅自提高销售价格,赚取其中差额。

    举例,若某房屋价值200万令吉,非法经纪会欺骗业主,谎称该房产只值150万令吉,业主在非法经纪的蒙蔽下信以为真。不过,非法经纪最终以200万令吉出售该房产,只将150万令吉交会给回业主,从中牟利50万令吉。

    4. 收超高佣金

    林碧绣指出,根据产业服务及估价局(JPPH)的指南,房产经纪可收取房价的3%作为佣金,不过却曾听说,有者卖1间屋子,佣金是屋价的一半,即50%佣金,真的很吓人!很多还是屋主不知情的情况下收取的,本业术语为“mark up”(提高)。

    “身为服务业的房产经纪,应收取合理的佣金,才不会让卖家有被坑的感觉!”

    林碧绣说,也有卖家认为房产经纪基本上是“无本生意”,坚持只给房价1%的佣金,她对此喊冤。

    “天底下也只有房产经纪在没成交下提供的服务都是‘免费’的。我试过花了近2年卖1间房子,广告费也支了,也花时间和油钱带买家看屋子不下30趟,后来卖家一句‘我太太说暂时不卖了’,所有的努力付诸流水。你说呢?房产经纪怎么可能是‘无本生意’?”

    3贴士提防有诈

    市场上太多房产经纪混水摸鱼,大马房地产代理公会特点出数个房产买家与卖家的应对贴士,让大家做个精明的买家或卖家。

    1. 查明列出房产者身分

    每当游览房产网站或类似网站时,应注意网站中的详细资讯。随后,询问列出有关房产者全名及他们的所属公司。

    2. 验证经纪是否合法

    为了帮助验证是否接触合法的房业经纪,必定得要求出示合格协调员(REN)和合法产业代理(REA)的编号。

    合格协调员都有个房产经纪识别证(REN Tag)及房产协调员编号(REN No),让合格协调员有权接触市场中的客户,而所有房产经纪和协调员在工作时,都须携带识别证。

    更重要的是,房产业主和潜在卖家可游览BOVAEP网站http://search.lppeh.gov.my/,以确认协调员编号的真伪。

    3. 查证物业实况

    提出问题,看看广告中的资讯是否准确。随后要求查看物业,查证广告中看到的照片是否反映物业的实际状况。

    报导:林玉敏


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