李凯业律师:律师有话说──租约的迷思
市道低迷,物业市场更是哀鸿遍野、停滞不前。上星期走在芙蓉某商场,赫然发现内里的几间大型连锁店都纷纷迁出退租,市场低迷可见一斑。在如此哀嚎的市道,加上需要摊还银行借贷的紧逼压力下,许多业主都抱着快快把物业租出去的心态,也不理租户是何人,做什么生意了。最近就有那么一单案子,业主和租户已谈妥条件,我收到指示后很快就把租约拟妥,让双方签约作实。
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可是在约好的签约时间点上,租户突然改口要求付款条件以及签署方。
付款条件
本来谈妥的条件是租户在签署租约时一次还清一年租金,突然被要求更改成以12张期票付还。这个条件尚可接受,至少业主还有期票在手,不必每个月去收租金,租金还是手到拿来。然而,事情并没有那么简单,这个付款条件看或听起来,完全不是问题。但如果把下一个租户要求更改的签署方同读的话,问题就冒现了。
签署方
租户本来是说由个人签署进入,临时改口说因为准证问题,要改成一间有限公司作为合约方。在此情况下,问题也不大,公司签租约再也正常不过了。可是我坚持必须要做一个简单的公司背景调查。查询结果出炉之后,发现租户的个人名字,完全没有出现在那间公司内。
这种情况之下,如果当初没有调查背景,那份租约可说完全失效,签署方根本无权代表公司签署合约。这也可以解释付款条件的更改,如果期票无法兑现,就变成一个本来就没有合约,支票持有人又不同的窘境。虽然到最后还是能够胜诉,但起诉的过程变成冗长繁复。
很多人都以为租约是很简单的,都有简单标准的格式。所以很多租户、业主,甚至是房产中介都为了省却那丁点儿律师费,自己拟定租约。当然,这些都不是问题,也没规定说只有律师拟定的合约才是合约。
在我的执业生涯里,尤其在拟定合约的案子,我领悟到“问题都不是问题,直到问题发生”这道理。而律师就应该在这些节骨眼,以自身经验与知识,尽量避免可能发生的问题。当然,我们不能完全避免问题发生,但愿能把风险减到最低。
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