樓轉乾坤‧擬定房屋租約甚麼不能少? | 中國報 China Press

樓轉乾坤‧擬定房屋租約甚麼不能少?

業主和租戶之間要約法三章,明文規定條例,保障雙方的權利。
業主和租戶之間要約法三章,明文規定條例,保障雙方的權利。

報導:林玉敏



“買幾間房屋或零售單位出租,做包租公,多爽啊!”

若一切都順心如意,買了個好單位,遇上好經紀,再碰上個完美租戶,那做包租公這件事自然是最美的事。

那如果遇到有問題的租戶呢?這時如果能一早把租約都擬定好,辦妥當,即使遇到再難搞的租戶,也難不倒包租公了。

本期就讓從事法律助理、經常接洽房屋交易相關案件的林美儀告訴你,租約應該要注意什么?

租戶欠租金如何是好?

遇上租戶經常欠租,而且還耍賴,怎么辦?

林美儀說,一些業主會因此自行斷電、斷水,有者甚至換鎖,讓租戶無法待下去,這些都是不正確且不合法的解決方法。

她解釋:“假設出租出去的屋內有老人家或小孩,因為這些舉動,而發生了事故,業主可能因此成為千古罪人,是相當危險的事。更何況,無論租戶拖欠多少租金,租戶還是能提告業主非法入侵私人住所。”

林美儀
林美儀

先求助律師

一些業主可能在束手無策的情況下,就選擇報警處理。但林美儀指出,與其報警處理,她認為,要有效讓租戶搬遷並歸還鑰匙,業主應該讓法庭的警察處理。

“普通警察沒有庭令,沒實際的權利命令租戶搬遷。相比之下,法庭派的警察,就有庭令,比較有說服力讓租戶搬遷。”

她說,若要有效讓租戶搬遷,實際的程序首先應該是,拿租約向律師尋求咨詢。律師隨后將向租戶發出要求信(Letter on Demand),要求租戶償還拖欠的租金,搬遷並歸還房屋鑰匙。

若租戶收到要求信后仍無動于衷,不願搬遷,律師才協助業主向法庭作出申請,以派出法庭警察出面,向租戶展示退房通知(Eviction Letter),讓租戶交出鑰匙。

無論如何,她指出,大部分業主為了省麻煩,都不願走到這一步(鬧上法庭),耗時也耗錢。

“從許多個案看來,租戶遲交租,甚至是拖欠幾個月的租金都算事小,最怕是租戶賴死不走,遲遲不將鑰匙歸還給你。這將導致業主進退兩難,收不到租金,也無法找新的租戶。”

因此很多業主都是為了拿回鑰匙,逼不得已才鬧上法庭。

林美儀個人認為,就算無法追回所拖欠租金,就當作自己倒霉,能拿回房屋鑰匙就能殺雞祭神了。

租約5重點

林美儀指出,租約基本上沒有特定的規格,可以依據本身的特定考量量身訂做,不過大致上得涵蓋的資料包括:

※業主和租戶的全名、身分證號碼以及地址

※租約生效日和期限

租約期限一般上以年份計算,但也可在業主和租戶雙方同意的情況下,設下幾個月的租約期限

※租金金額

普遍來說,如果業主設定租約為期1年,每月租金3000令吉,只要是業主和租戶雙方都同意的情況下,業主是有權利可以在滿1年租約之前,提前調高租金的。

不過,鮮少業主會提前調高租金,因為若要重新擬定新的租約,又要花上數百令吉。同時,部份業主也擔心租戶不同意加租,而失去穩定繳租金的租戶,而寧可不加租。

※抵押金額

抵押金一般上是1或2個月租金,以減輕租戶不繳租金所帶來的風險和負面影響,以及彌補特定損失。

※註明不能分租給外人

若有選擇,業主一般希望可將房屋出租給有家庭的租戶,主要是相信他們可以穩定交租金,在房屋進行非法行為的風險也比較低。

試想想,若沒明文規定,租戶擅自將房屋分租給不法之徒,並在房屋中幹案或販毒,警察追究起來,業主可能因此惹麻煩。

為了保障業主的清白,建議在租約上註明一項條件,即租戶不能分租房屋給第三方。


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