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二手屋市场(中篇) 房产价值有升没跌 自住 投资 各有所需

范平勇:30歲以上的二手屋買家想要尋找平地地契的屋子,四五十歲的買家想要升值產業。
范平勇:30岁以上的二手屋买家想要寻找平地地契的屋子,四五十岁的买家想要升值产业。

报导:潘有文
图:谢蔚卿



虽然大马房地产业行情整体表现下滑,但二手屋业市场仅是微跌,依然有一定的表现,能吸引物业投资者和自住买家的目光。

房地产代理基于二手房屋业能持续增值的能力,依然对此有的信心,同时相信它能在房地产业走低时依旧有自己的表现。

财政部属下的国家产业信息中心(National Property Information Center,简称NAPIC)发表的数据显示,2016年的房地产,包括商业和工业市场成交量和成交额较2015年下跌10%。

二手屋业市场的成交量同样下跌5%,成交额则下滑少于5%,相信这是因其持有能力(Holding Power)依然强劲。

“房地产一般在10至20年内的价值还会上升,成交量虽跌,但成交额依然在,因房价会上涨。”

Property Exchange高级团队领导范平勇指出,二手屋有其吸引人之处,投资者和自住者皆有。

购买二手屋用以投资用途的人,一般上已有自己的屋业,手上有一笔可观的资金,选择以购买二手屋业保值。

对这类购屋者而言,由于他们相信能够用以建屋的土地越来越少,于是购买二手屋期待在未来5至10年内可以长期资本增值(Long term capital appreciation)。

可作长期资本增值

至于购买二手屋自住的人,尤其一些计划结婚的年轻人,相较于新建屋,他们倾向购买二手屋,因为较能掌握购买程序和取屋时间。

“例如想要在年尾结婚的年轻情侣,婚前数个月用约一两个月找屋,下订后可能三个月后能完成手续拿到锁匙,然后按照自己计划的时间入住。”

即是说,购买二手屋可控制大致上的时间(Time frame),不像购买新建屋需要一段长时间才能入伙,而且又要担心发展商的信誉和屋子素质等不确定因素。

从范平勇所属房地产业者的成交纪录来看,属意二手屋的买家年龄介于30岁至50岁之间,其中年过30岁的买家因工作一段时日小有积蓄,想要寻找拥有平地地契的屋子。

至于四五十岁的买家,已具有不错的消费能力,经济状况不俗而想要提升自己的产业价值,就锁定有升值潜力的二手屋当成投资。

需清楚卖家售屋目的

就范平勇的二手房产销售经验,他表示欲售屋者一般有三种情况,首先就是经济状况出问题,才会急于售屋套现。

其次是想要提升自己的居所,转售现有屋子寻找更佳的屋子;第三种是已通过购屋达到投资目的,想要透过售屋套现转而投资其他领域。

另外一种情况较为少见,即是因要移民外地,必须妥善处理在大马的房地产,因此寻求房地产代理推售屋子。

然而,买家需要清楚卖家的售屋的目,避免浪费时间谈了许多细节之后,却未能完成交易。

“卖家可能会遇到原本想要售屋的卖家,看屋完成出价后,卖家却又不想卖屋。如果买家和卖家最初沟通之后,发现卖家的售屋目的不清楚,就不要再花时间继续谈下去。”

不要随便签名交出地契

不管是买家或卖家,在二手屋交易过中,如果未通过合法房地产代理处理,不要随便签名或交出地契!

一般人不熟悉房产交易的法律程序,若有一方主动提出介绍律师协助处理,范平勇提醒必须三思而后行,因为并不知有关律师是否是注册律师,且对方提供的名片可以放上任何资讯或工作职衔,借此鱼目混珠。

“如果是骗子,只要有地契在手,又拥有卖家签名,就可在土地局做转名手续。然后对方可能就会拖延说正在处理转名,或说交易的钱已进了银行户口,不知为何没有过账。”

范平勇表示,在二手屋市场上确实曾发生这类事件,由于没有人代为处理二手屋交易事宜,就轻信另一方所言,交由对方提供的律师和其他相关人士处理,结果发生了不愉快的事。

“总结来说,给一个屋价2%至3%的佣金聘请房地产仲介代为处理,许多方面会有良好保障。”他指出,大马人也明白仲介存在的价值,不少人已交给仲介处理,除了一些屋子用作出租用途,或才会自行处理。

合法地产代理有保障

由于市场有合法与不合法的房地产仲介,范平勇提醒想要购买二手屋者,要找合法房地产代理,避免碰上问题和损失。

“买家一定要找有执照的仲介,市场上有太多非法代理,辨识合法代理的方法就是询问对方是否有房地产代理号码(Real Estate Negotia Number,简称R.E.N.)。”

房地产代理必须向财政部属下的“估价师、评价师与产业代理局”(Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents,简称Bovaea)注册,才能为他人提供房地产代理服务。

目前没有法律规定买卖双方必须通过房地产代理交易,但通过合法代理处理二手屋交易较为安全。这是由于受政府管制的房地产代理会把交易的订金存入公司的顾客户口,若发生任何状况或取消交易便可取回订金。

“如果向无牌仲介交易,对方索取2%至3%的订金后,虽然也以白纸黑字写下有法律效应的协议,但是一旦发生事情或代理卷款私逃,买方就无法取回订金了。”

从专业角度来看,买卖双方通过合法代理交易,双方不需要用太多时间进行市场调查或研究,而且仲介有自己的相熟银行、估价师和律师可咨询,甚至也有自身的网站供参考,整体情况优于买卖双方自己费时费力搜寻。

“买家会花很多时间看房子,打电话去询问卖家,也不懂得确定卖家的售屋意愿,费时费力。如果是住在高级住宅区的卖家,可能会让一些存心不良者有机可趁。”

选择正确地点100%保值

二手屋100%可保值?对于二手屋的保值能力,范平勇信心满满的表示可以100%保值,大前提是选择正确的购屋地点。

一些靠近城市地区的郊区屋子有潜在增值能力,例如雪州的万挠和士毛月,已属于逐渐热门的房产地点,因为不少大型房地产发展商进军这些地方,令许多购屋者开始关注该处的房地产。

“以前士毛月的屋子可能只是20万至30万令吉,但现在一些新的屋子可卖至50万至60万令吉,甚至一些稍为包装的屋子,可卖至70万至80万令吉,这已是存在着的市场。”

在他看来,二手屋买家只要相信自己在这类地方选择对的房产,就不用过于犹豫,因为房产保值能力极佳。

从另一个角度而言,购买这类屋子可以当成是金融工具(Financial tools),未来20年面对孩子上大学需要用到的费用,可考虑根据市值再融资。

“如果你当初以50万令吉购买的屋子,到时已涨至100万令吉,如果还余下20万令吉的贷款,再融资后可借90万令吉,清除了20万令吉的余款,还有70万令吉的资金流可使用,当然大前提就是当时自己还在就业中。”

房贷适合再融资再投资

由于购屋的银行利息属于实际利率方式(Effective interest rate),适合买家购买二手房地产以备未来以再融资方式,然后再投资其他领域。

“房贷利息是最低的,它介于4.3%至4.5%,汽车贷款虽然可能只有2.5%,但它的实际利率高至四点多巴仙。”

笵平勇说,房贷利息属于余额递减(Balance reducing)方式,它会根据余额计算利息,即随着母金浮动计算利息。以10万令吉贷款为例,车贷每年都是以10万令吉计算利息,房贷则是随母金逐渐递减。

“我的顾客中有人用房贷再融资买商业地产和股票投资,因为他们有信心以房贷的四点多巴仙利息,换取股票约10%的回酬,这是投资二手屋的用处。

此外,购屋可为下一代制造遗产,他以吉隆坡蕉赖大同花园为例,40年前该处的一间单层排屋价格1万4000令吉,如今市价已达60万令吉或以上,因此他相信购买二手屋可百分百保值。

新屋打折吸引年轻人

新建屋子能吸引不少年轻人购买,与年轻人的现金流有关,造成年轻人普遍上倾向购买新建屋。

“发展商不断推出新屋子,以价格、地点和设施功能吸引年轻购屋者。人都喜欢新的东西,新屋就有这些吸引力。”

范平勇表示,发展商给予的购屋折扣和优惠,例如提供5%至10%的回扣,能抓住年轻人的眼球,让他们较少考虑二手屋。

发展商为促销新建屋而给予回扣,例如原本50万令吉的屋子,折扣10%后售价是45万,但还是以原本的50万元的价格向银行贷款,让购屋者可把多余的贷款用来偿还首付、律师费、杂费等。

“至于二手屋的交易,由于没有大公司协助,卖家会要求买家先付2%至3%的订金,而这笔钱不是每个人可以拿得出来。”

当签署买卖合约又要付清另外7%的首期余额,加上还需支付律师费、印花税等相当屋价3%至5%的钱,年轻人要购买二手屋确实有一定的难度,因而大多数选择购买提供优惠的新建屋。

业主低价急售可免付首期

在特定情况下,如果买家因某些情况急于售屋,并且愿意以低于市场的价格出售屋子,买家有可能从中得利,不需要动用自身现金付首期。

“例如,买家看中一间市值60万的单层排屋,如果业主急用钱愿意以50万成交,变成买价低于市价,银行却根据估价师和市场成交价60万令吉的标准发出贷款,那买家可能可以完全以银行的钱来买屋之余,还有多余的钱用来装修,付律师费或印花税。”

这种做法是否会触法呢?范平勇指出,这种属于特殊情况,只要屋主和买家达成协议,愿意以低于市价出售,但在合约文件上注明是以市价出售,并非不可行也非触法,大前提必须是业主因急售而自愿调低售价。


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