報導：林玉敏

大家都期望有瓦遮頭，擁有自己的安樂窩。不過，並非人人都有能力承擔房屋貸款，當起房奴。

《樓轉乾坤》將分兩期，為你解剖個人到底適合購屋還是租房，本期先來掌握自己是否具備了購屋的先決條件、如何篩選合適房屋，以及買屋的預算規劃建議。

你是否已為購屋做好準備？信貸咨詢與債務管理機構（AKPK）理財教育課程導師莊國輝博士回應《中國報》提問時指出，可先自問以下“3P”問題：

※1：目的（Purpose）

莊國輝說，買房得先理清目的是自住或投資，而這和個人的生活方式和人生階段有密切關係。

“尤其結婚生子時，另外一方（尤其女方）希望有家的感覺，比較有安全感。在這情況下，買房是供自住。”

他說，由于房產是不動產，所以不容易套現，因此得清楚購屋目的。若購屋是投資用途，莊國輝提醒房屋買家也得考量在隨后脫售的時間點。

“別以為投資房產很好賺，就同時投資多間房屋，而造成倒債的問題。”

無論如何，邁悅理財教育機構總導師兼執業財務規劃師周志強指出，若是認為房子的價值會比通脹率來得快，考慮買屋子當資產並對抗通脹，也是可行方法。特別是一直無法有效儲蓄的年輕朋友，通過努力研究后，購買一間有潛能升值的屋子，是強制性儲蓄的方式之一。當然，前提是現金流規劃要健康！

※2：付款能力

（Payment capability）

莊國輝說，買房當然得考量到經濟能力，包括必須考慮薪金是否有能力承擔房貸。可參考的標準包括債務償還比率、所持房屋數額及定房貸款頂限。

莊國輝指出：“銀行是否批准房貸，得考量債務償還比率（Debt Service Ratio，簡稱DSR）。債務償還比率一旦超過60%便是危險水平。”

他舉例，若月入3000令吉，總借貸額60%，即可以貸款1800令吉。如果你能夠供30年，利率4.5%，所能考慮的房屋大概35萬令吉左右。

如果有能力大概供1500令吉，可以買的房屋的價格不能超過30萬令吉。若你只有能力供1200令吉，可負擔的房價則為25萬令吉左右。

莊國輝說，房貸也取決于買家所持有的房屋數額。

“國家銀行把70%房屋貸款頂限（LTV）定在第3間房產，換句話說，第3間房屋的貸款頂限不能超過70%。”

他坦言，該機構遇到許多供不起房屋的人，提醒房屋買家必須了解財務狀況的重要性。

別讓房貸壓彎腰

當考慮房貸的承擔能力時，周志強認為得仔細考慮2個層面。

周志強說：“收入得符合銀行的最低要求，即使符合銀行的借貸資格，還要計算你的收入扣除房貸后所剩多少，是否足夠資金過生活？這是最切身和實際的問題。”

如果當上房奴，房貸負擔無疑侵蝕了個人的可支配收入，也對個人的財務和投資規劃造成影響。

資深理財顧問李銘傳認為，房貸加上車貸等貸款，每月總貸款額建議維持在收入的40%。不過，在高房價的情況下，很多人其實已超過此水平，但還是建議限制在60%以內。

“試想想，月入有60%拿去償還債務，只有40%作為開銷和其他規劃，能儲蓄的數額就所剩不多了。這樣就不夠資源做中長期的財務規劃，如孩子的教育費和退休規劃。”

※3：還款紀錄（Payment history）

莊國輝說，銀行和金融機構通常都會同時參考借貸者的貸款與還款紀錄，包括貸情報服務公司（CTOS）和中央信用參考資訊系統（CCRIS）的報告，來衡量房貸的審批。

總貸款不可超月入60%

當考慮房貸的承擔能力時，周志強認為得仔細考慮2個層面。

周志強說：“收入得符合銀行的最低要求，即使符合銀行的借貸資格，還要計算你的收入扣除房貸后所剩多少，是否足夠資金過生活？這是最切身和實際問題。”

如果當上房奴，房貸負擔無疑侵蝕了個人的可支配收入，也對個人的財務和投資規劃造成影響。

資深理財顧問李銘傳認為，房貸加上車貸等貸款，每月總貸款額建議維持在收入40%。不過，在高房價情況下，很多人其實已超過此水平，但仍建議限制在60%以內。

“試想想，月入有60%拿去償還債務，只有40%作為開銷和其他規劃，能儲蓄的數額就所剩不多了。這樣就不夠資源做中長期的財務規劃，如孩子的教育費和退休規劃。”

買屋從何下手？

要持有人生第一間房屋並不容易，理財師給予了以下建議。

※設定3年期為目標

周志強建議，可以設定好3年為購買房屋的目標。

“定下3年內買屋是因為，目標若放得太長，對預算目標房屋所需資金的變動較大，也可能面對較多生活上的改變。如結婚、生子、買車等，這些額外開支往往打亂原本計劃。”

※設定可負擔的屋價水平

周志強的買屋預算規劃如下：

步驟一、屋價可以現在50%淨收入計，乘3年作為前期總費用。例如，每月淨收入4000令吉 X 50% X 36個月= 7萬2000令吉。

步驟二，3年的積蓄必須達到房子20%的首期。以步驟二的例子，建議屋價是36萬令吉。

“若夫妻因家庭開支的龐大，建議兩人合起來淨收入的至少30%為首期開支為目標。例如，夫妻月淨收入是8000令吉，即8000令吉 X 30% X 36月= 8萬6400令吉。換句話說，其目標房子售價是43萬2000令吉。

周志強解說，當儲蓄50%或30%薪資成為習慣，往后每月付供款就相對簡單，也保留較大的空間，做伸縮性的財務調整。

2051法 助篩選合適房屋

做好財務準備后，周志強建議通過“2051法”來篩選出合適的房屋，步驟如下：

第一，先在心屬地區的範圍探查20間以上、自己能力目標內的房子。隨后，和不同的發展商、房屋經紀或屋主溝通，經過一番物色，大致上就能摸清市場動向，及購買房子應該注意的事項；

第二，再從這20間房子挑選最為滿意的5間；

第三，從這篩選出的5間，進行價格談判，從中再探討最適合及最有價值的房子。