可負擔房屋不僅僅只是有瓦遮頭，它還緊扣民心，當人們實現居者有其屋的夢想時，將是一個國家強穩的基礎。

這也是我一直熱衷于在專欄裏分享這個課題的原因。我很高興很多人都與我持相同觀點，還紛紛為此課題獻策。

大馬房地產發展商協會（REHDA）研究院于上月發布《可負擔房屋轉型報告》。該報告鑒定了可負擔房屋的9項結構性問題，也同時建議可行的解決方案。

所鑒定的問題，包括已在我國實施了數十年的嚴苛房屋政策以及交叉補貼（cross-subsidies）。在改朝換代之際，也是時候檢視這些問題。

政策導致供需錯配

嚴苛的房屋政策，包括對房地產業實施固打制和價格控制。報告指出，馬來西亞是世界上唯一一個強制規定私人發展商興建特定配額可負擔房屋的國家。

自1982年起，私人發展商被規定在每項新房屋發展項目裏，興建30%管制售價的廉價屋。

大馬房地產發展商協會研究院指出，這種“一體適用”（one size fits all）政策導致房屋供需錯配及滯銷。今年首季度，國內擱置房屋達2萬3599個單位，其中1萬4739個單位或62.5%的售價低于50萬令吉。

在我于1978至1982年間擔任雪州行政議員時，並沒有這樣的固打制。那時，私人發展商負責興建中高價房屋以迎合市場需求，政府及各州經濟發展公司（SEDC）則專註興建廉價房屋。

除了上述的廉價房屋固打，在新經濟政策（NEP）下，發展商還必須把總房屋產量的最少30%充作土著固打房屋。據報導，在2003年，土著購買的房屋單位還不到總固打的25%。

目前，是時候檢討這些效率不佳的政策了。政府應該負責興建可負擔房屋，私人發展商則應側重開發他們熟悉的房產領域，才能降低房價。

與此同時，我們也應該為滯銷的土著固打房屋單位提供透明的自動化開放銷售機制，以避免發展商把滯銷成本轉嫁到非土著房屋單位上。

為抵銷興建可負擔房屋的成本，私人發展商都會采用交叉補貼制度，通過提高非固打房屋單位的售價，來達到有關當局的固打規定。

結果，高檔房產的價格因而走高，也導致其他類型的住房價格水漲船高。

政府應與私人界各司其職

倘若政府能夠廢除固打制，私人界就能專注提供市場驅動型房產，政府則可以在自己所持有的土地上，或使用公款征用農地來興建廉價和可負擔房屋。

鄰國新加坡就是最好的學習典範。在1960年，只有9%的新加坡人住在政府的公屋裏。自新加坡建屋發展局（HDB）于1960年2月1日成立以來，截至2016年，該局已興建101萬1000個房屋單位，占新加坡總房屋量的73%。當然，我們並非要與新加坡在這方面相提並論，但我們確實還有很長的路要走。

無可否認，住房問題已是全球性問題，每個國家都面對不同的挑戰。在我國，我們需要更多的政府資源來興建可負擔房屋，以及對私人領域不設固打限制。目前的固打政策，把數百個能夠以更低價格向民眾提供多元房產的小型發展商拒于門外。

可負擔房屋是人民的必需品和福利，不該成為政治品牌或宣傳工具。

我曾在之前的撰文裏提到，自己過去總對前朝政府何以不直接推動可負擔房屋感到疑惑。直到友人告訴我，“原因是可負擔房屋的建設，並沒有涉及 ‘錢財’。”才一語道破。現在，承諾清廉透明施政的新政府應該果敢利落面對難題，向人民展示可負擔房屋是可以實現的夢想。