童言屋语‧交叉补贴 让人民付出代价 | 中國報 China Press
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    童言屋语‧交叉补贴 让人民付出代价

    一名毕业生需要花多少钱在澳洲和马来西亚购买一辆轿车?

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    在澳洲,以5万5000澳元(15万5375令吉)的年均收入,一名职场新鲜人可以用半年的薪资轻松购入一辆价值2万5000澳元(7万625令吉)的本田思域(Honda Civic)。

    1960年代,我的第一份工作就是在吉隆坡市政局建筑部担任助理建筑师。领着628令吉月薪,我用一年的薪资购买了首辆轿车。那是一辆价值7724令吉的法国标致(Peugeot)404。对一名毕业生而言,这绝对是一辆大车!就这样,它成了我14年的可靠伙伴。

    往事只能回味,那些都是马来西亚的美好过去。那时候的毕业生只需用一年的薪资就能购得一辆轿车。

    如今,我们的毕业生的年均收入为3万令吉(每月2500令吉)。购买一辆价值约12万令吉的本田思域,需花上他们4年的薪资。就算是国产车迈薇(Myvi),也得用上他们接近两年的薪资。


    对本地毕业生来说,在今天购买一辆轿车的成本无疑比澳洲高出许多。想像一下,如果为了补贴低档轿车而调高中高档轿车的售价,这将对我国的汽车整体成本造成怎样的影响?

    你会觉得这是一个荒谬的想法。不过,这恰恰在房产业里上演着。

    合规成本高

    所有私人发展商都必须支付合规成本,包括法定捐款(用作修建道路、渠道、水电及排污系统等等)、手续费、土地相关费用及其他费用。

    不仅如此,发展商还得承担其他的隐藏合规成本,如廉价屋固打配额及建设公共设施的土地开销。

    要求私人发展商在开发新项目时预留30%廉价屋固打配额的政策,是自1982年才开始实施的。这些房子的管制价格介于2万5000令吉至4万2000令吉之间。

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    根据美景控股(MKH)Dr Foo所做出的一项题为“资本投入与合规成本对住房可负担性的影响”的研究指出,合规成本占据发展成本的大部分;分别占一座 公寓发展总值(GDV)的2.8%至19.9%,以及一间排屋单位发展总值的9.5%至35.1%。

    这些合规成本使得原本应该由公共设施单位及政府分别承担公共设施及廉价屋建设的责任,在这些年来已慢慢转嫁到发展商身上。这些日益加剧的负担,最终只好通过更高房价转嫁到购屋者身上。

    这导致发展商不得不把“高价房”定在50万令吉以上,以交叉补贴廉价屋的发展费用。此举进而加重中等收入群体的负担,因为他们必须花更多钱来买房子。

    试想象,如果汽车制造商在亏本出售30%汽车的同时,提高剩余汽车的价格,以交叉补贴前者导致的亏损。或者再想象,如果银行为了向30%的客户提供免利息贷款,而向其他客户群体征收更高的利率。从广泛角度来看,这些作法都是非常不公平且无法持久的。

    政府应承担建廉价屋

    因此,根据Dr Foo的研究,由于需要交叉补贴如提供廉价屋固打配额之类的额外合规成本,不仅导致市场极端扭曲,还造成我们现在正面对的高价房滞销问题。这些合规成本也限制了本来可以提供可负担房屋,但规模却不足以承担交叉补贴的中小型发展商的参与。

    在我于1978至1982年间担任雪州行政议员时,廉价屋固打制并不存在。那时,政府及各州经济发展公司(SEDC)如雪州经济发展机构(PKNS)负责兴建廉价屋,而私人发展商则专注于根据市场需求兴建可负担的中高价房屋。

    这确实是一个更好的作法。政府不仅拥有土地资源,还可以加速审批程序,有效且大规模地兴建廉价房子。

    有鉴于此,政府应检讨廉价屋固打配额的要求及废除不必要的收费,以人民利益为依归来提供可负担房屋。

    让私人发展商专注为人民提供更多可负担房屋是很重要的。毕竟,发展商已经通过税务来补贴廉价房建设。这将加速政府期许能以更有效,并在不加重人民负担的方式,让国人居者有其屋的愿景。

    我时常都想起友人对我说过有关前朝政府的一句话。“为什么政府对兴建可负担房屋总是兴致缺缺?因为这根本‘没有钱’涉及在内!”

    既然新政府承诺清廉施政,我希望新政府最终能够勇敢果断面对问题,为人民兴建可负担房屋。

    “亲爱的读者,在这九年来的每个月与你们分享我的想法是件愉快的事。今天,是我在这里的第100篇撰文,我想就此暂时停笔。再次感谢你们多年来给我的宝贵回馈。藉着目前的最后一篇文章,我想敞开心扉与大家分享建筑业者在为人民提供可负担房屋所面对的挑战。”

    拿督童国模在房地产业发展方面拥有超过50年的经验。他曾担任2005/2006国际房地产联合会(FIABCI)全球主席,并获得FIABCI 2010年度产业人物大奖(Property Man of the Year)。他也是武吉佳拉房产(Bukit Kiara Properties)集团主席。
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