对于那些计划购买房屋的人，拥有房产的最关键步骤之一就是获得房屋贷款。

根据我在银行贷款和相关业务的11年经验，一般人在向银行申请贷款时，经常会面对以下两个问题，即不知为何贷款被拒？及不知为何批准贷款额比较低？

要注意的是，如果贷款申请被银行拒批，那么被拒批的原因将记录在系统内，在未来3至6个月要获得贷款批准的几率就更低了。

以下是贷款申请被拒的主要原因：

1. 信贷纪录（Characteristic）

良好的信贷纪录相当重要，每月准时支付贷款可证明你的信贷素质，大大提升申请成功率。很多人会忽略要先检查自身的信贷纪录。如果有拖欠车贷、房贷、卡债、个人贷款及国家高等教育贷款（PTPTN），这些都会影响你在中央信贷情报资讯系统（CCRIS）和信贷情报系统（CTOS）的信用纪录。一旦无法偿还债务，你将可能被国行列入CCRIS或CTOS黑名单，甚至导致被宣布破产，银行将会拒绝贷款申请。

要记得一句话，银行宁可借钱给准时还款的“穷人”，也不愿借钱给拖欠贷款的“富人”。

2. 被抵押物业（Collateral）

银行不接受的抵押物业如下：

．卖方或发展商已宣布破产。
．发展商或发展计划已被银行列入黑名单。
．该物业地区被归入银行的黑名单，如滑坡区、洪水泛滥区、不良房屋结构、位于高压线下方的房屋。
．超过10年仍未获得地契拥有权的房屋。
．租赁地契剩余期限太短 （最少30年至55年，视银行而定）。

3. 还款能力（Capacity）

收入水平与购房者的负担能力不符合，是大多数贷款被拒的另一个常见原因。试想想，如果贷款人净收入为3000令吉，但每月偿还数额为2500令吉，银行会考虑这项贷款是否合理？尽管此人可能有资格获得房贷，但实际上可能无法“负担”得起这房贷。

银行根据贷款人的偿还能力，也称为供款与收入比率（DSR）来确定信贷批准。所有银行在批准房贷前都会计算DSR，普遍上所有供款总额最多只能占净收入的75%。

另外很重要的是，需要证明收入来源，最好是由公司发出的薪水单，并附上其他财务文件，例如公积金缴款、银行储蓄账户报表和所得税申报表。

4. 现有存款 (Capital)

买房涉及很多其他费用，例如律师费、印花税、装修费等等。尤其在购买高额房产，银行都会需要贷款者提供储蓄文件，以证明贷款者有足够现金流完成整个购买过程及准时还款。

5. 批准准则（Condition）

如果一家银行拒绝你的贷款申请，这就结束了吗？答案不是。不同银行有不同批准准则和风险承受能力。你可能不符合A银行的条件，但不代表其他银行不会批准。如果你的贷款被拒绝，请保持冷静并找出原因。利用这些知识去了解其他银行的批准准则，以便接下来你可以将申请提交给几率高的银行。以下是不同银行批准准则：

．贷款者从事的行业：一些银行视旅游业，家私业，酒店业为高风险，通常批准额会较低。
．房产购买以自用或投资：购买与工作地点不同州属的物业被视为投资，通常批准额会较低。
．房产的类型：零售物业被视为高风险，通常批准额会较低。
．新顾客或银行现有顾客：通常银行会对现有记录良好的顾客提供更优惠的配套，以保持良好关系。

有时贷款被拒，不是申请人的问题，处理抵押贷款案件官员的经验也非常重要。如果有关执行人员对贷款批准的程序不熟悉或不负责任，那么贷款很有可能被拒绝。我见过许多借款人的贷款虽被一家银行拒绝，但能获得另一家银行批准，有时甚至是同一家银行，但是另一家分行。很多时候遇上对的和专业的银行家，也是顺利获得贷款的主要关键！