◤会员文:财经爆点◢ 房贷利率节节升 租房会比买房划算吗?
独家报导国家银行今年内连续2次调高隔夜官方利率(OPR),使房贷利率一再上涨,沉重的还贷让许多购屋族叫苦连天,也让许多还在观望、想买屋的民众却步,开始思考是否租房会更划算。
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租房族虽然盼望“有瓦遮头”,怕买房后房价下跌,必须长久“吃土养房”;想靠租房先存钱,又担心帮房东缴房贷几年后,届时追不上房价的上涨幅度。
在房贷利率走高的情况下,究竟是“租不如买”还是“买不如租”?
CY Academy创办人兼Bidnow私人有限公司联合创办人杨景雄回应《中国报》提问时指出,在拥有充足资金的前提下,租房或买房前,民众可根据每月房贷利息进行比较。
“假设房子每月租金1500令吉,每月房贷供期2000令吉,其中1300令吉为贷款利息,那显然买房比较划算;因为剩余的700令吉是归类为投资和储蓄。”
另外,民众可依据购房或租房后的居住期限进行评估,计划短期(1至2年内)搬家者应优先考虑租房。
比较交易成本
他解释,买房交易成本包括律师费和印花税(5%)、装修费和购买家具(5%至10%)等,还要纳入出售房子时的房屋经纪抽佣(2%至3%),综合起来约15%。
对比上述15%的交易成本,假设租金成本只是4%,这也意味着这笔费用可以用来支付3年的租金;对比之下,租房反而更划算。
此外,杨景雄指出,租赁或购买房子类别的增值潜力也是考量范围之一,其中排屋是比较值得购买的房产类别,10年的增值空间高达120%,依序排列在后是高楼公寓(100%)、半独立式房屋(75%)和独立式洋房(60%)。
“越贵的房屋类别越适合租赁,以独立式洋房举例,律师费、印花税、经纪费等交易成本动辄上百万,而每月租金可能只需2万令吉以内,因此租房比较划算。”
升息也影响租房者
“现在不买房,以后房价涨了会更加买不起”是现下许多年轻购房族的忧虑,理财师警告,在缺乏周全规划下冲动购买不适合自己的房产,甚至没有考虑还款能力,往往会陷入债务危机。
执业财务规划师兼迈悦理财教育学院创办人周志强强调,房贷利率升或降,不应该是买房或租房的主要考量因素,而是需要正视自己的供款能力和购房需求。
“房贷利率上涨,殃及的不只是购屋者,租房者其实也无法幸免;因为房东也会把额外的成本转嫁给租客,所以租房并不会更便宜。”
他认为,对于因工作性质而经常需要搬迁的人而言,租房是最佳选项;另外升值空间不大的房屋也建议租用来满足当下的居住需求即可,不仅可省下房贷利息成本,还能灵活分配手头上的资金。
另一方面,杨景雄指出,年轻人若想买房投资、出租,可先调查当地的租金行情。
“假设当地租金行情恰好可以覆盖每月供款,便可考虑买房出租来赚取租金,等到房价上涨的时候便可趁机出售来赚取差价,之后再购买心仪的房屋来自用。”
购房须量力而为
在我国,一般房屋贷款年限最长可延长至35年。这也意味着,决定买房,就是开启了长达35年的贷款人生。因此买房前,必须先衡量个人的现金流和资产净值来确定自己的财务状况。
周志强指出,民众首先应衡量自身长期还款能力,其次才是房屋的升值空间。
“购房讲究量力而为,否则可能会因为供不起而被拍卖,个人也会面临破产危机。”
“同时,个人一定要有长期的还款能力,若以健康财务支出来看,建议将个人收入的40%用于房贷支出。”
基于国行近期开启了升息周期,房贷利率接下来料有增无减,因此他也建议民众预留3至6个月的紧急储备金,以减缓每月的还贷压力。
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