国行减息房贷利率没下调？ 消费者应主动找银行谈！
报导︰叶爱云
（吉隆坡15日讯）国家银行周三（13日）宣布降息，平民百姓如我们又该如何从中受惠？对每月为房贷供款忙得团团转的打工一族，理财师促休想等银行来敲门，应主动出击，为自己的房贷争取更低利率！
VKA财富管理董事经理兼财务规划师拿督林俊喜硕士向《中国报》指出，除了关心房贷利率的高低，消费者应该先向各别银行了解本身的房贷配套，到底是灵活贷款（flexi loan）或是固定贷款（Fixed Loan）。
他解释，所持有的若是灵活贷款户头，消费者多缴的房贷，银行会将多余的供款视作部分清算（partial settlement）款项，压低借贷本金，倘若借的是固定贷款，多余的供款只会被视作预付贷款（advanced payment），不会用于清算借贷本金。
“若是近几年才刚借的一般是灵活贷款，若拥有闲钱的消费者，此时定存利率料滑落，其实可趁机将钱取出进行一次性的部分清算，从中省下房贷利息。”
每月供款将减少
不过，他提醒，固定贷款户头的消费者，千万别以为每月额外多付供款，银行就会直接调降贷款本金，应主动跟银行接洽沟通。
“先找银行洽谈，再决定下一步怎么做，可以和银行讨论调低房贷利率或向其他银行了解最新的再融资配套，以免白白错失获得更低房贷利率的机会。”
本报用假设性情况，致电马银行投银一名房贷执行员了解，若原本的融资利率为5.65%，如今进行再融资，没有加额贷款（Top-up Loans），也不加长贷款期限，目前利率为4.4%（尚未下调），每月供款将从原本的1040令吉，将减少至981令吉，每月可省下59令吉。
由于国行才刚宣布减息，银行仍在筹备中，一旦新的调整后利率出炉，换言之，消费者每月可省下更多。
宏愿集团董事经理陈文博再次提醒指出，千万不要妄想银行会主动告诉你利率已调低，所以大家还是主动找银行洽谈，争取最低利率！
省下付款可优先减债
陈文博建议，消费者应趁机检视本身的房贷配套，重组手头贷款，多出的款项可用来减低债务负担。
他说，通常房贷合约的锁定期限（lock-in period）是3或5年，若已超过该年限的消费者，就应该重组贷款。
“先不谈国行降息会为市场提高多少流动性或对经济会带来什么帮助，就打工族而言，首先应该趁机减债，再谈投资，加上许多银行或会趁此时推出较低利率配套抢客，打工一族可以从中受惠。”
他举例，屋子会升值，加上已偿还超过5年的房贷，屋主肯定有加额贷款的配额，加上这位屋主若有一堆卡债，比较下卡债利率每月约1.5%，一年就是18%，较6%、7%的房贷利率高，那就该优先处理卡债，避免卡债如滚雪球一发难以收拾。
陈文博表示，再融资也让屋主可以加长摊还期，从中压低每月供款，宽松手头现金流用于其他储蓄或投资，也可将高利率的债务先解决，一举多得。
稳定投资可选储蓄保单
定存率或无法和通胀抗衡，陈文博建议，消费者为手头现金另觅出路，寻找较高回酬的投资或储蓄。
他说，消费者选择将房贷再融资，加额贷款取得的额外现金流用于解决卡债后，也可充作投资资金。
但消费者首先必须对自己诚实，他说，若本身自问不是一位有纪律的投资者、对投资毫无概念，余钱也不多，那建议采取稳扎稳打的投资策略。
陈文博举例，如可选择购买中长期储蓄保险，回酬尽管不及高风险投资如股市来得快及高，但胜在稳定，只需每月或每年定期存款，所需投入金额不会很多，还可享有额外保障，当未来满期时就可取回保险公司所承诺的金额。
目前最佳投资机会
“我有位朋友每年最多只有能力挪出1000至2000令吉，闲钱不多，他将每年多出的这笔逾2000令吉购买了一份储蓄保险，20年后他现在就有10多万令吉，这也是一笔不错的收入。”
林俊喜认为，目前是投资的最好时机，过去经验，每次低潮，市场大约用了12至18个月来调整，这次情况是，市场从去年开始就放缓，如今已过了一年。
“就理财角度，若有5万令吉，建议将钱分成12份或24份，但不是一次过投资，若是12份，每月大约有4000令吉，可用于购买信托基金或股票，选有稳定利息收入的抗跌股或蓝筹股，这类投资变现容易，之后可视市场波动调整投资策略。”
银行：C银行
贷款期：2007年8月3日至2032年12月1日（贷款期：25年）
房贷利率：5.65%
尚欠贷款本金（Outstanding Principal）：13万5029.52令吉。
目前每月供款：1040令吉
X小姐若现在进行再融资，没有加额贷款，也不加长贷款期限，保持原来剩余摊还期限，大约16年。
就当前马银行BR+1.2%计算，即利率4.4%，融资额13.5万令吉、意即每月供款是981令吉，较X小姐目前每月供款1040令吉少59令吉，1年下来节省708令吉（见表★）。
长达8年多来，X小姐从未检视过本身贷款，以一年708令吉粗略估算，过去9年来，X小姐多还多了6372令吉；上述情况显然不只发生在X小姐身上，许多打工族相信都身历其境，从未关心国行及银行的利率调整，所谓积少成多，每月省下一点就成一座山。
拉长供款期每年可省近RM5000
该名房贷执行员根据以上例子指出，目前银行条例是借款人最长可借至70岁，以X小姐当前34岁计算，最长贷款期限是35年，若以35年计算，每月还款额是631令吉，一年下来X小姐就可以省下4908令吉（如表）。
若善用这笔款项来进行其他投资，如信托基金，X小姐在未来或可更快缴清银行欠款，现金流也不会因此被锁死。
大马投银
基贷率降至6.65%
大马投银控股（AMBANK，1015，主要板金融）宣布降息0.2%，基准率（Base Rate）从4%下调至3.8%，基贷率（BLR）则从6.85%降至6.65%，从7月19日起生效。
大马投银控股是继马银行（MAYBANK，1155，主要板金融）之后，第2家调整利率的银行。
大马投银控股兼大马银行总执行长拿督苏莱曼在文告中指出，利率调整将不会影响银行表现。
他补充，国行决定降息虽是预料之外，但相信此举来得合时宜，会对消费者及大马经济带来正面效益。
“这是个提升大马经济稳健增长，先发制人和积极的措施，因全球不稳定，货币刺激措施具及时性。”
马银行昨日（14日）率先降息，基准率从3.2%降至3%，基贷率从6.85%降至6.65%，同样下调0.2%。
