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（吉隆坡3日讯）基于房产供需的问题日益严峻且长期得不到解决，以人民收入而论，我国房价仍处于“严重无法负担”（seriously unaffordable）水平。
国家银行在《2019年下半年金融稳定检讨报告》中指出，由于市场对房产的需求依旧强劲，所以房价大幅回调的风险将持续得以缓解，尤其是价格低于50万令吉的房产。
报告指出，该价位的房产在2019年首9个月的交易量，占总交易的83%。
可负担房产供不应求
同时，在市场对可负担型高楼房产的稳定需求扶持下，预计我国2019年第3季的房价将继续保持适度增长，且收入增加、新家庭的形成，以及各种降低拥屋成本的举措，也将为全年的房屋需求提供助力。
“由于政府和私人界在这一年采取各种举措协助国人拥屋，包括免征印花税及发展商提供折扣和回扣，因此房市活动在2019年上半年有所好转，且之后仍保持强劲势头。”
此外，可负担型房产的需求依旧远远超过供应量，可是这类房产的供应再平衡（Supply rebalancing）工作却一直做得不好，这表明价格有进一步调整的空间，尤其是新房库存。
至于价格低于30万令吉的房产，尽管需求保持强劲，但在最近几个季度中，该价位房产的平均新推介数量却有所下降。
国行指出，如果该价位房产的新推介数量持续下跌，在人民的负担能力有限的情况下，未来房价回调的风险可能再度增加。
国行今日为推介2019年国行度报告、金融稳定检讨报告，以及经济与货币检讨报告，召开线上记者会，回答媒体提问。
系列政策可用
有信心应对疫情挑战
诺珊西亚指出，国行有一系列政策工具可供使用，以维护货币和金融稳定，并最终支持经济增长。这包括货币政策、宏观审慎和微观审慎的政策，以及国行对金融机构的监督监督。她相信在多管齐下之下，将能助我国应对这波疫情挑战。
“这些政策工具在过去为我们提供了很好的服务，并将继续为国行提供执行任务所需的灵活性和敏捷性。”
她说，在引导经济方面，货币、金融、财政和结构性政策之间的互补，是确保对策全面和有效协调的关键。
“我国经济能成功从过去的危机中复苏，部分是因为这些政策得以及时的集体落实。最近宣布的各项措施正是多管齐下的方法，将帮助我国承受新冠肺炎疫情对的经济的影响，并从中恢复。”
诺珊西亚说，国行继续关注我国的复苏之路，并将与政府在结构性政策和改革方面密切合作。
“尽管目前面对困难，但我们不会忘记长期课题，例如生活成本的上涨、持续的收入不平等以及振兴投资，这些都必须继续得到解决。
双向干预稳令吉
免打乱经济活动
我国去年的汇率波动剧烈，但国行指出，大马作为开放经济体，只是双边货币走势例如令吉兑美元或泰铢，并不是反映令吉整体表现或大马现有基本面的一个好指标。
“国行认知到过度动荡的令吉会导致不确定性高筑、金融不稳定甚至可能打乱经济活动。为此，国行采取了双向外汇干预操作，以应对汇率过度波动，并确保有序的外汇市场状况。”
国行指出，持续进行的金融市场开放措施也增加了市场参与者的可及性和灵活性，以更好的管理外汇风险。
国行也强调，双边货币走势并不能完全反映令吉表现与我国基本面，并指短期内，双边汇率变动主要由围绕相关货币的特定因素所驱动，例如国家经济、货币政策或政治局势。
影响投资意愿
在2019年汇率波动加剧的间歇时期，在大马的投资组合流量出现了明显重大变化。国行指出，这主要因为全球发展改变了投资者风险情绪，国内因素在一定程度上也影响了投资者情绪。
令吉汇率在去年经历3个动荡期，去年第4季因美中贸易谈判取得进展提振了投资情绪，令吉在外资重新流入下，2019年兑美元累计升值1.1%，收在4.0925。
在充满挑战的全球环境下，令吉汇率的灵活性在应对不断变化的外围环境方面扮演重要角色，有助于保持宏观经济的稳定和增长。
月入低于3000令吉借贷者
违约风险仍较高
虽然弱势群体（每月收入低于3000令吉的借款者）的借贷水平在2019年持续下降，但国行警告，该群体的贷款违约风险仍然较高。
国行在年报中指出，上述群体的杠杆水平在2019年下半年仍然保持在大约9倍的高水平，主要归咎于房贷。
“该群体的财务缓冲（financial buffers）水平偏低，意味着他们在严峻时期中或难以偿还债务。”
国行解释，收入水平低加上财务规划不良，是弱势借款群体面临财务困难的主要原因，因为这类借贷者往往高估了自身应付高生活费用，以及履行偿债义务的能力。
因此，国行希望通过信贷谘询与债务管理机构（AKPK）为上述借贷群体提供更多的支持，使他们获得财务建议和相关教育，从而降低还贷风险水平。
尚有3大利好刺激经济
尽管我国今年经济增长在疫情的延烧下料持续承压，但国行总裁诺珊西亚周五（3日）在线上新闻发布会上指出，今年仍有3大利好因素刺激经济增长。
诺珊西亚在记者会上指出，政府近来祭出值2500亿令吉的经济振兴配套、加上国行连还减息以及国内大型基建项目重启，该3大因素将会是推动我国今年经济增长的主要动力。
“其中经济振兴陪套将带动我国经济增长2.8%，资本开销高达150亿令吉的大型基建项目重启则带动国内今年经济增长1%。”
诺珊西亚指出，今年我国将重启3大基建项目，即捷运第2干线（MRT2）、轻快铁第3干线（LRT3）和泛婆大道，资本开销预计高达150亿令吉。
至于国行的减息举措，从年初至今，国行已两次减息，累积减息幅度达50个基点至2.5%利率水平。市场预计，国行在来临5月5日的议息会议上还会再次减息，而且这次减息的幅度可能高达0.5%。
但总体来看，该3大利好增长因素预料将被疫情带来的利空冲击抵消。换言之，若无该3大利好因素带动，我国今年国内生产总值预计将比国行当前预测的2%萎缩更低。
外债减至占GDP 62.6%
截至2019年底，我国外债增加2.3%至9463亿令吉，或占国内生产总值（GDP）的62.6%，比较2018年底的9249亿令吉或占国内生产总值的63.9%来得低。
根据国行年报，外债增加的主要原因是非居民持有的国内债权证券（debt securities）、存款增加，以及企业的外部贷款提高；不过，公司间贷款和银行间借款减少抵消部分外债。
同时，国行强调，鉴于债券组合期限及货币状况良好，加上国行的审慎监管和对冲要求，得以控制国家外债所面对的风险。
年报显示，国内企业和银行的外债风险分别为597亿令吉和677亿令吉，合计占国家外债的13.5%和国际储备的30%。
此外，未偿还的外债中有一半以上属于中长期债务，滚动风险较低。
国际油价料游走25至35美元
针对目前全球原油需求下滑导致国际油价跌至20美元（约87令吉）谷底水平，国行预测，今年内国际油价无望回涨至先前水平，布兰特原油每桶价格预计全年游走在25美元（约109令吉）至35美元（约153令吉）之间。
随着全球需求下滑，加上俄罗斯、沙地阿拉伯早前协商破局掀起石油价格战，布兰特原油每桶价格周一（30日）收在每桶20.09美元（约87.50令吉）的18年新低。
诺珊西亚指出，对比去年布兰特原油每桶平均价格64美元（约279令吉），今年预计游走在25美元至35美元之间。
“受全球原油价格走低以及需求下滑影响，预计我国今年整体通胀率（headline inflation）将下滑至负1.5%至0.5%增长水平；对比我国2019年整体通胀率为0.7%。”
除此之外，国行也预测今年原棕油价格每吨将介于2000令吉至2200令吉，对比去年每吨平均价格为2101令吉；今年液化天然气（LNG）价格每吨料介于1150令吉至1250令吉，对比去年每吨平均价格为1594令吉。
家债占比虽高
国人还债能力仍稳定
我国家庭债务在2019年下半年持续高速增长，截至去年底，整体家债占国内生产总值（GDP）的82.7%。但国行指出，家庭的总偿债能力，仍受国民收入增长和充足的财务缓冲所支撑。
国行在《2019年下半年金融稳定检讨报告》中指出，家债增长主要受房贷所驱动，而该时期的房贷增长则是被政府所推出的拥屋运动拉抬。
虽然家债水平上升对宏观经济和金融稳定来说是潜在风险之一，但国人的总偿债能力仍稳定，拖欠贷款的风险也较低。
“这是因为借款者拥有更多的剩余收益（Residual Income），可在不利情况下灵活调整支出。”
国行指出，国人每月结清全部信用卡余额的固定性也逐年提高。
整体看来，我国未偿还贷款，以及新批准贷款的债务偿还比率（DSR）中值，分别保持在37%和43%的稳健水平。
家庭存款增长放缓
另一方面，家庭金融资产也连续第3年超过债务增长。
报告显示，家庭近年来对单位信托基金（UTF）的投资，包括浮动价格基金，出现了强劲增长，反观家庭存款的增长却有所放缓，显示国人对于更高收益的追求。
但未偿还的家庭金融资产对债务（Financial asset-to-debt）的比例为的2.2倍，流动金融资产对债务（Liquid financial asset-to-debt）比例则为1.4倍，均保持稳定。
去年增1.5%金融危机来最低
私人投资今年料萎缩
国内市场情绪和以出口为导向企业的商业信心因全球贸易紧张局势加剧而大受影响，拖累我国2019年的私人投资仅增长1.5%，增长率为全球金融危机以来最低，更是远逊于2018年的4.3%。
国家银行发表年度报告指出，此前政府对基础设施项目的审查所导致的国内政策不确定性，也挫伤了国内整体市场氛围；全球金融危机爆发后，我国私人投资曾在2009年大幅下降21.8%。
不过，制造业和服务业的进行中项目与新项目，仍为当前私人投资的增长提供扶持，特别是资源类、电气与电子领域的制造产能都有明显增加。
尽管如此，基于全球需求疲软，加上商业氛围低迷，国行预测2020年的私人投资增长将录得1.6%跌幅，对实际国内生产总值（real GDP）的贡献比例仅得0.3%。
同时，公共投资仍持续萎缩，从2018年的5%跌幅进一步扩大至10.8%，这主要归咎于大型项目已在先前完成，加上政府此前为合理化支出而对大型基建项目进行审查，以致公共企业开销减少。
外国投资放缓
但国内资本支出仍受政府开销所扶持，尤其是在教育和房产领域。
国行指出，我国投资增长在过去的10年中总体上保持温和。
尽管因政府致力于财政整顿而导致公共投资减少，但比较长期平均水平，私人投资的放缓更值得关注，且近年缓慢的投资趋势，与我国的增长宏愿不符。
“尽管外国直接投资（FDI）获批水平仍高企，但近年来已实现的外国投资却显著放缓。”
数据显示，与2011年至2013年间的14.4%平均增幅比较，2014年至2018年间的已实现外国投资增速平均下降1.2%，导致2018年外国公司投资占名义私人投资的比重降低至27%。
货币政策专注提供支援
国行今年首次推介《经济与货币检讨报告》，传达该行在重要政策课题的经济评估和研究。诺珊西亚指出，今年的货币政策将专注在一个物价压力减弱的环境下，为国内经济成长提供支持。
“展望未来，保持远见很重要。尽管我们目前的形势严峻，但大马经济仍保持一定程度的韧性。我国多元化的增长来源和对外贸易结构，有助减轻国内和外围发展对经济的影响。”
她说，我国经常账户仍录得盈余，国际储备处于足够水平和灵活的汇率，也为抵御外部冲击提供了一定的缓冲。
她指出，国行将保持对金融体系和整个经济发展的警惕，并确保流动性足够。若有需要，国行可以适当的利用其政策杠杆，来缓解经济下滑的影响。
