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（吉隆坡12日讯）美联储无止境升息，已导致全球市场各方面遭殃！即便我国即将迎来大选，房产领域前景欠缺明朗，但房产专家说，相比其他国家，我国料不会出现“贱卖”的情况，并且相信最糟的情况已结束。
大马私人产业估价、管理、代理及谘询协会（PEPS）前任会长龚国基说，市场没有大甩卖的现象，未来也不会变得更糟，以疫情而言，他认为最坏的情况已经结束 。
他在接受《中国报》电访时说，我国目前还是买家的市场（buyer market），即卖家多于买家。话虽如此，由于供需差异，不同的行业表现略有不同。
Laurelcap集团董事经理陈尚宥认同，目前是买家市场，我国不太会发生贱价甩卖房产的情况，除非经济情况恶化。
影响不会立竿见影
“除非利率续上升，情况更加严峻，那这（甩卖）也可能很快发生。但并不是整个行业出现贱价甩卖情况。是为了套现，某些行业卖家愿低价售出，但不会导致市场崩溃。”
他以柔佛举例，虽然该区出售价较为便宜，但是买家之前获得许多折扣，所以理论上还是赚钱。
至于国行尾随美国升息影响房产市场需求，但效果不会立竿见影；龚国基说，升息虽是其中因素，但房产流动性相当差，不会一夜之间产生变化，即使升息也需要时间来应对，慢慢才感受到。
目前政局影响也是如此，他说，由于房产是长期投资，政局对房市的影响需要一段时间才会有反应。
“考虑到政治局势动荡的最坏情况，抛售也需要一段时间。”
他认为，房市短期仍较为疲软，但鉴于目前的利好的营商政策，他对中长期前景保持谨慎乐观态度。
陈尚宥说，升息确实会影响房市，但是对蓬勃发展领域的影响较小，如工业和T20高收入群体等，同时将使银行存款高的人受益。
发展商专注清理库存
在供应端，该行说，劳动力短缺问题料在中期持续，这将导致发展商现金流减少、确认较低盈利及放缓新项目的推出。
“为了创造现金流，及稳定的盈利，发展商将会专注清理已完工的库存，相信这种短期痛苦将促进更健康的行业，这将缓解房产供应过剩问题，并支持房价健康增长。”
鉴于新项目和进行中项目的近期收益确认将面临压力，该行预期，此期间表现较好的开发商包括完成较高库存以支持销售的发展商；以及提供经常性收入房产投资。
因此，该行首选房产股是双威集团（SUNWAY，5211，主要板工业）和IOI置业（IOIPG，5249，主要板房产），皆给予“买进”评级，目标价分别为2.65令吉和1.54令吉。
工业物流房产需求仍强
陈尚宥说，各个领域的供需情况不同，目前蓬勃发展的工业、物流和数据中心领域需求过多，而高层住宅公寓和豪华洋房产则分别供应过剩和缺乏需求。
“在价格方面，黄金地段和工业部门的价格出现了一些正面的变化。由于消费能力的提高，零售正在逐步复苏，而有地住宅市场的需求仍良好。”
总体而言，他认为，买房者将不得不接受材料价格和劳动力成本的上涨推高房价。
短期内，他认为，房市正逐步朝向疫情前迈进，一些行业的表现远超预期。
“长远而言，市场将具有韧性，并将为房市设定新的定价基准，尤其是越来越多的发展商对环境、社会和治理（ESG）更加关注。”
购买意愿或受压
豐隆投銀研究的分析報告指出，近期的房產需求將得到健康的經濟復甦、就業市場改善、銷售廳恢復，以及大馬一家擁屋倡議（i-MILIKI）支撐。
不過，通脹壓力仍將抑制買家的消費能力，因此買家可能會選擇推遲購買房產，或選擇租賃市場，直到通脹壓力開始緩解。對此，該行對房產領域保持“中立”評級。
“最低薪金上調帶來的積極薪金增長，也對買家購買力產生積極影響，尤其是從長期來看。在2022年后，由于全球衰退風險迫在眉睫，需求前景不太明朗。”
但與房產專家看法不同，豐隆投銀研究認為，相比美聯儲，我國升息幅度更小，目前隔夜官方利率（OPR）為2.5%。鑒于升息速度以及預期利率回升，因此相信升息不太可能對我國房市造成衝擊。
根據國行房屋貸款申請與批准數據，兩者都保持健康，批准率也在7月增加至42.9%（相比6月為40.6%）。
“疫情前，過去10年的利率一直保持在3%至3.25%的穩定范圍內，因此，升息並不令人意外，因為一旦經濟開始從疫情中復甦，利率最終會恢復到3%至3.25%的正常范圍。”
