理财专家建议，还没有房产的人们，应该先把自己的住房问题解决了，才来谈投资。

VKA财富管理集团理财师方稳彬回应《中国报》提问时说，先买房还是买产托（REIT），需要考量个人现金流和风险承受能力。

他说，两种投资各有好坏处，应根据投资目标选择适合自己的，比如退休人士或者不善于管理房产的人，就适合买产托。

财福人生教育培训学院创办人兼财务规划师杨子佑受访时认为，每个人应至少买一间房自住，因为我国政府推崇“居者有其屋”鼓励国人买房，长期来看，在我国买房是一项好投资。

“在过去30、40年，大马房产价格都出现增长，每年平均增长6%至8%，大概10至12年就会翻一倍。”

他说，一个国家房价增长与政策息息相关，若政府鼓励国人买房，房子价格就会增长，就如美国和英国。

投资房产成本多

若看德国、瑞士在过去30、40年数据，当地房产价格平均值仅仅增长了70%至80%，因为当地政府主张把房产当成是基本需求。

不过，从成本费用方面来比较，投资房产需要投入较多资金，而且从买到手到出租，需要缴纳的费用有印花税、装修费、中介服用费、物业费用以及后续的维修管理费用等。

杨子佑说，买产托没有这些成本，投资门槛较低，相比起买卖实体房产，只需数百令吉（取决于产托的股价）就可以入场，每个季度或半年只需坐等股息，操作较简单，蛮适合没有管理房产经验的人和退休人士。

“买产托的另一个好处是能分散投资，分散在不同资产与行业。因为一个产托旗下有多个资产，若其中一个物业租金表现不佳，还有其他物业收入。”

方稳彬说，相比房产，买产托的流动性较高，几时出场都可以，但赚钱与否还看中长期投资。

不过，买产托就需要面对股价波动的风险，并不适合每个人，房产的价格则较为稳定。

可在属意地区 租房观察

买房产的好处就有更多借贷杠杆，指的是买房时只需自备10%头期款，剩下的90%就可以向银行贷款；而买产托就只是1比1。

杨子佑说，买产托只是1比1，用多少钱就只能买到多少钱的产托单位，反观买房产的杠杆是1比9，买房产会比较划算，尤其是第一间房子。

尽管如此，买房并不能急，因为合适的地点很重要，他建议，有意买房者可在属意地区附近先租房子观察学校、医院等公共设施的完善度，而且要经常留意政府的发展动向。

“最好是买在大城市，附近有公共交通、发展项目的，但管理房产不容易，尤其是当你拥有第3、4间房产时。”

不过，随着国家银行去年开始升息，若选择买房投资，就务必得确保个人现金流充裕。

方稳彬指出，近期许多房产投资者的租金收入都无法完全支付每月房贷供期，这意味着买房后还要“贴钱”，所以买房前一定要确保自己的现金流足够。

什么是产讬？

房地产信托基金（简称产托，REIT），全名为Real Estate Investment Trust，顾名思义是一个投资房产的投资工具。

信讬基金公司将汇集投资者的钱，购买各类不动产，比如购物商场、酒店、办公楼及工业仓库等，再出租来赚取租金收入。

你去过吉隆坡谷中城购物中心（Mid Valley Megamall）和The Gardens Mall吗？其实首都这两家著名购物广场，都是怡保花园产讬（IGBREIT，5227，主要板产讬）旗下的资产。

大部分信讬基金公司会在每半年或每个季度，以收益分配方式派发股息给投资者。

先了解才投资

在决定投资产托之前，必需先了解各个产托的资产组合，才能挑到一个能稳定赚钱的产托。

理财师认为，挑选产托需要看的2项指标，是产托种类和股息回酬率（dividend yield）。

每个产托的物业种类、资产素质和获利能力都不同，例如酒店、工业建筑、商场等。

方稳彬说，如果产托的资产种类较多，那么租金收入就比较稳定，不会因为某项资产租户冷清而影响租金收入，继而影响投资者获得的股息。

杨子佑指出，工业产托和医院的租户合约通常是长期的，所以相对零售商场，风险较低。

“若是办公室资产，则要谨慎挑选，因为吉隆坡的办公室已经供过于求，加上疫情导致居家办公盛行，而且租户可以随时更换合约。”

若买产托，要考量资产本质是否会受到经济影响，比如医院、学校就不大会受到经济影响。

无论如何，买房或买产托都是中长期投资，两者亦能相辅相成，各有千秋。但这两者都不是稳赚不赔的，因此投资前务必得做足功课，同时以个人投资目标和能力为准。