他指出，与二手房不同的是，拍卖房无法进屋参观，购屋者只能观察外观来判断里头的情况，因此决定竞标前必须亲自到房产地点观察房产的情况，再向左邻右舍打听情况。若是公寓则可向管理层寻求资料。

“观察房产外观，大概能知道里头的情况。”

他补充，与一般房产买卖不同的是，拍卖房没有“包空”，即无人住在房子内，因此屋主还需要处理一些后续工作。

“一般在买新房或二手房后，发展商或屋主会把钥匙交给你；不过竞标成功的拍卖房买家则要自己负责接管房产，因钥匙在前屋主手中，或者房子有租客，新屋主可以要求租客搬出去，或者重新拟定新的出租合约。”

有人霸占房产怎么办？

BidNow联合创办人兼总营运长杨景雄指出，若有住户，新的屋主必须与对方谈判，若谈不拢或需寻求法律援助；反之，若是空房，新屋主可以“破门”而入，因为一旦银行发放贷款，房产已成功更换主人。

“拍卖房比较棘手的情况是有住户，这种情况的房子比较花时间，若不想跟旧屋主或租户谈判，可选择没有人住的拍卖房。”

他说，若不幸碰上租户或前屋主霸占或死赖着不走的情况，新屋主可向法庭申请驱逐令。若对方执迷不悟，则属于藐视法庭命令。

查询欠单与冻结令

竞标拍卖房前，需查明有关房产是否有拖欠任何管理费或账单。杨景雄说，尽管销售公告（POS）表明，欠款由银行支付，但竞标者必须先自己垫钱来偿还欠款，缴清后银行才会发放贷款，之后才退还这笔费用给新屋主。

购买拍卖房还需注意，有关房产是否属于土著单位（Bumi Lot）。 他指出，非土著一般不允许竞标土著单位，若竞标成功也无法割名，这种情况下，银行可能会退款，因为属于银行疏忽。

最后，竞标拍卖房产前，最好先进行地契查册（Title Search）查询房产是否有冻结令或者有其他限制等，因为冻结令会导致竞标者无法获得银行贷款。

谢廉义说，面临冻结令的房产一般有几个情况，如前屋主出售房产给第三方，但由于没有履行合约，所以第三方申请冻结令；其次是前屋主将房产作为抵押，向第三方贷款。

他指出，遭到冻结的拍卖房产一般无法获得银行贷款，需要向法庭申请解除禁令后，银行才会批准贷款。

“若财务状况好，（新屋主）能以现金购买拍卖房，然后交由律师办理解除冻结令。由于这个程序需要向法庭申请，因此无法确定耗时多长。”

冻结令会在6年内失效，在失效前，新屋主可以通过法庭或土地局申请撤销冻结令。

检查地契状态

在竞标拍卖房前，还必须查明发展地契是否还有效。销售公告一般会列明拍卖的是贷款合约拍卖（Loan Agreement cum Assignment，简称LACA）或有地契的房产（Non-LACA）。LACA一般由银行进行拍卖，而Non-LACA则由高庭或土地局进行拍卖。

LACA地契是还未从发展商的名字改成屋主名字的地契，通常3个月能完成整个程序；Non-LACA的地契或分层地契已经割名给屋主，约4个月就能完成。

LACA的风险在于发展商是否破产，杨景雄说，就算竞标成功，但若发展商破产，银行无法确认房产的主人是谁，最后也不会发放贷款。

“因为发展商破产了，无法发出确认书（confirmation letter），银行无法确认这是你的房子，所以银行不会借钱给你。”

了解竞标程序与费用

一切准备就绪后，就能委托中介或自己参与线上或线下的拍卖会，竞标拍卖房。

若是参与线下拍卖会，购房者需到高庭、银行或拍卖行等指定的地点，并进行登记。竞拍者须在拍卖会的3天前，以银行的汇票（bank draft）形式支付5%至10%的订金（根据销售公告的条件）；线上拍卖会更加方便，只需把订金转账至相关的平台就能竞标房子了。

中标后，需签署拍卖条件（Conditions of Sale，简称COS）合约，若最后竞标价格高于拍卖房的底价，竞标者需支付最终订金的差额。

得标者须在90天至120天内（3至4个月）向银行申请贷款，以支付房产的余款。若无法在期限内支付余额，之前支付的订金将被充公。

与购置一般房产一样，拍卖房还需要支付印花税和律师费等。

总的来说，拍卖房最吸引人的条件就是房价，但也有不少隐藏费用与陷阱。若想从中寻得安乐窝，谢廉义和杨景雄都建议购房者先做足功课，了解整个程序后才参与竞标，这样就能减少一些不必要的风险。

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