◤谈房loan市◢杨景雄：影响大马房市的关键因素

一、经济形势

当地房产市场的关键驱动因素之一是经济形势。经济增长缓慢通常会导致房市不景气，反之亦然。

可以减缓经济的一些因素包括主要全球干扰，例如关闭贸易路线和企业的疫情。其他因素包括通胀、政治不确定性和自然灾害。值得注意的是，通胀加剧了原材料成本上升，随着时间的推移，进一步推高了房价。

虽然听起来可怕，但你可以采取措施来保护自己免受经济波动的波及影响。最可靠的策略是分散你的投资组合。在房产领域，这可以看作是投资于产托（REITs），这是历史上风险较低且具有更好长期回报的投资方式。

探索具有不同配置的不同类型的产托也是一个好方法，因为不同类型的房产将受到各种经济因素的影响。例如，在疫情期间，对医疗保健服务的需求增加，对医疗保健产托产生了积极影响，而由于消费者转向在线购物，零售产托可能会面临困境。

尽管缓慢的经济增长可能会导致更保守的买家，但强劲的经济意味着人们有更多的资金去消费，并更有信心进行大额金融投资，例如购买房产。就业水平增加、健康的国际贸易形势和稳定的政治环境，是积极的经济条件的表征。

二、政府政策

政府政策是影响我国房市需求和价格的重要因素之一。政府政策通常是对当前经济状况的反应。这些政策包括补贴、税收减免和抵扣、税收优惠、外国投资政策及像2020年至2021年的拥屋计划（HOC）这样的地方激励措施，刺激了购房者的需求。

利率也是房市的关键驱动因素之一。例如，2022年的隔夜政策利率上涨影响了购房者购买房产的意愿。隔夜官方利率（OPR）仍在上升，这会影响购房者获得贷款的能力，从而对供需产生连锁反应。

此外，政府对公共基础设施的投资也可以在某些地区产生需求，推动房价上涨。毕竟，具备公共交通和便利设施的成熟社区更具吸引力。

三、供需关系

供求关系是经济学的基本原则之一。当需求高而供应缓慢时，价格上涨。相反，供应过剩而需求不足会导致价格下跌。这个简化的解释同样适用于房市。

影响需求的两个主要因素是消费者的人口统计和情绪。首先，随着时间的推移，人口统计的变化可能会影响房产的需求。例如，一个年龄不断增长的人口，主要进入退休年龄的人可能不太愿意购买新房产，相比下，刚进入职场、有更多赚钱年限的年轻人更有可能投资房产。

收入水平的上升也意味着更多人可能会投资于房产；相比之下，经济衰退期间的低收入会导致更少人投资房产。

消费者信心和政治环境的稳定，也是影响房市需求的重要因素。如果经济似乎正在向上发展，消费者信心会增加。政治环境的稳定也是如此。自信的消费者更有可能成为购买者。然而，在不确定的环境下，信心会下降。在这种情况下，消费者倾向于更加保守，不太可能承担房产等重大金融投资。

四、购房用途

此外，购房者的购房意向也会对市场产生影响。买家是为自用还是出租？是退休计划还是投资？这将影响对某些类型物业的需求，以及在不同位置的需求情况。例如，由于购买者希望购买可出租的单位，因此靠近大学的物业的需求可能始终很高。

城市中心等热门区域的房价通常会继续上涨，因为成熟社区的房产需求始终存在。此外，根据马来西亚房产市场报告，2022年租赁房产需求增长了57.9%，供应增长了13.8%，租赁市场将继续扩大。

购房市场受到供需影响，特别是在城市中心等受欢迎地区，即使其他地区受经济因素影响而出现滑坡，这些地区的房价仍有望继续上涨。由于通胀、原材料成本上涨和利率上升使购房变得更加困难，租赁市场仍将继续扩大。报告还显示，尽管增长速度较慢，但购房者对购置房产的兴趣呈上升趋势，买家对房产的需求增长了7.9%，而供应增长了13.2%，表明消费者信心正在增强。

随着需求率逐渐赶上供应，房价只会更高。因此，随着经济开始复苏，对于购房者和投资者来说，扩大房产投资组合是明智的下一步步骤。