她放弃了多少人梦寐以求的律师职业，反而选择回到自小生长的地方——柔佛居銮打拼，建立社区型购物王国。

从许多人说不可能做到，到如今居銮福联广场（Kluang Mall）成为居銮领先的社区购物广场，并成功吸引了许多国际大牌入驻。

她，就是居銮福联广场的执行董事兼总执行长郑慧娟。

从英国大学毕业回国后，考获律师执照的郑慧娟，并没有从事律师行业，便前往吉隆坡打工。

不到两年，她于2004年回到居銮加入家族企业，一家主要从事房地产发展与建筑的公司。

她从基层做起，当一个普通柜台销售员，负责接电话、印东西、当跑腿、销售及营销等。

郑慧娟接受《中国报》专访时指出：“这段经历让我亲身接触顾客，了解他们的真实需求，直到现在这还是非常重要的。”

律师出身的她相信，不管是什么行业，都需要先了解顾客，做每一样东西，都需要了解项目背后的需求。

隔年，当公司发现居銮有社区购物广场的需求时，从未涉足零售行业的她积极参与策划和市场研究，从中了解到零售商的需求。

吸引零售商是挑战

一开始，她面对了许多质疑声浪，要在这个“小地方”建立购物广场真的行吗？

由于当时市场上没有足够的零售资料与数据，比如当地居民收入、家庭人数、哪个年龄层喜欢的品牌等，因此她面临的最大挑战就是说服零售商和国际品牌入驻居銮，毕竟居銮这个“小地方”对他们来说相对陌生。

于是，她与团队就于2013年采访了1000名顾客，从中了解各年龄层的消费能力、需求和消费习惯等，并以这些资料来说服零售商。

如今，居銮福联广场的出租率高达99.5%，成为全马首个吸引国际品牌入驻的县，比如Starbucks、Uniqlo和H&M等。

居銮福联广场在2022年的营收已高于疫情前水平，净房产收入（NPI）也已恢复至疫情前水平。该广场主打当地市场，有97%顾客是居銮人，周末则会有从新加坡工作回来的人。

“购物广场可以成功，是因为社群的支持，当然也少不了团队的信任与努力。”

疫情下的管理法则

疫情爆发期间，很多实体店都遭遇严重打击，居銮福联广场自然也受到牵连，但出租率仍保持在98%。郑慧娟深信管理要人性化，并总结了3点。

首先，租户。因为只有租户成功，广场才能成功，因此疫情期间广场透过给租金回扣、不收逾期付款利息，协助租户渡过难关。

第二，顾客。为了让顾客明白广场很注重他们，证明这个地方是安全、可以放心消费，广场严格遵守政府的标准作业程序，以保持顾客对他们的信心。

第三，员工。员工是公司的最大资产，为了向员工证明这点，当时公司完全没有裁员和减薪，也给他们信心生意是稳定的。

“我们会用心管理，因为这除了是一门生意，也是每个人的饭碗，大家是乘坐在同一条船上。”

向大城市看齐

郑慧娟说，当初建立居銮福联广场时，由于当地没有同类型购物商场，没有可参照的做法，于是她采取“最佳实践”（Best Practice）来经营。

有别于其他社区购物广场，她说，虽然居銮并不是一线城市，但她依然向一线城市的购物广场看齐和取经。

“很多社区商场都会遵守小地方的做法，但我们会了解其他城市购物广场的做法，并不断改善管理方式和设施，以提升自身的竞争力。”

要在瞬息万变的经营环境中持续有效经营，作为管理者的郑慧娟认为，每当遇上问题时，要保持谦卑、要能放下职衔与尊严，因为不是每次你都是对的，对待任何人时都该如此。

一路走来，少不了会面临各种挑战，她相信，凡事要保持耐心，每个人的要求不同，你的决定或做法不可能100%让每个人都满意。

“成功是一趟旅程，我不觉得我们成功，因为当我们觉得自己成功时，就会开始失去进步的推动力。”