◤会员文：楼转乾坤◢ 公寓或排屋，买哪个比较好？

1）房产地点

如果想要在市中心买一间新房子，那么相比排屋，公寓的选择会比较多，而且有不同的户型选择，比如一房、二房及三房等。

杨景雄说，由于市区的地皮价格高昂，大部分新建的房子都是公寓，因此排屋选择较少，排屋大多数是出现在人口不太密集的地区。至于市区的排屋大部分是老旧的房子，如果打算买这些老房子，需要多预留一笔资金来装修，若是新排屋通常坐落在郊区。

“如果希望能住在市中心，距离上班地点较近，那么公寓可能更合适。”

反之，如果你不介意花费更多通勤时间，住在郊区的排屋不失为一个选择。

2）房产价格

杨景雄指出，由于土地稀缺性和建筑成本较高，排屋的价格一般会高于公寓。建筑成本指的是在一块土地上能建的房屋数量。

相比下，公寓价格普遍比排屋便宜，对于首购族来说，购买公寓的前期投入资金较低。

3）居住空间

新公寓的单位面积较小，而且单位密度也高，正因面积较小，所以打理起来也相对容易和省时省力。

排屋居住空间一般比公寓大，打理起来较费事，但好处是社区房子密度较低，进出方便，一下车直达家门，不需乘搭电梯。

4）生活限制

由于公寓是分层地契房地产（strata property），因此公寓的生活限制较多，比如有些公寓只允许住户养体型小的宠物。如果想要在公寓饲养宠物，一般也需要取得公寓管理者的批准。

曾爱珍建议，在购买分层地契房产前，需要了解公寓的居住规定（house rules）。不妨尝试取得股东大会的会议纪录，了解该公寓是否获得良好维护。

相比之下，排屋则没有太多限制，也可根据个人喜好装修和扩建家里，只需要遵守地方政府的装修规定。

5）居住安全

大马人重视居住安全，因此新式公寓一般有保安厅、闭路电视、社区篱笆等多层保安措施。

跟公寓差不多，新式排屋基本有保安厅、闭路电视、通行卡等；但住在保安措施从缺的排屋，容易被不法分子盯上。

6）停车位

公寓通常只有1至2个停车位，如果想要找额外的停车位，只能花钱向别人租停车位，或者在路边寻找位子。

公寓的庭院通常可停放1至2辆汽车，门前或路边也可停车。但如果你居住在商业区附近，可能会面临经常有其他人把车放在你家门前的困扰。

7）回酬潜力

房产收益分2种，一是资本增值即房产的升值，二是租金收益。

杨景雄说，公寓的租金收益比排屋来得高，同一户型的房产，租金通常相差不远。

比如，3个房间的排屋和3个房间的公寓，租金收益几乎一样，但是买排屋的价格却高于公寓，公寓可能是50万令吉，排屋却是100万令吉。

根据大马房地产代理公会提供的数据，万达镇（Bandar Utama）双层排屋的价格介于130万至140万令吉，每月租金介于3000至4000令吉。

对比同样地区价格介于120万至140万令吉的公寓，每月租金却介于4600至5500令吉。

若从房产升值潜力出发，曾爱珍说，由于土地有限，从长期来看，有地排屋的升值潜力会比公寓来得高、更能保值。

8）基础设施

相比其他国家比如新加坡，大马的新式公寓通常会有基础设施，比如游泳池、健身房、烧烤区与球场等。

排屋一般没有基础设施，附近会有公园，不过新建的排屋往往会有供居民使用的会所（clubhouse）。

9）管理费

既然公寓有提供设施、保安系统及清洁服务，业者自然少不了支付这笔管理费。

曾爱珍说，公寓管理费是由业主们一起分担，因此取决于单位数量。公寓单位越多，管理费会越便宜；雪隆区公寓的每月管理费介于每平方公尺30仙至50仙。

如果是没有提供设施的排屋，不需缴付管理费，但有提供保安服务或设施的排屋，也会向业主征收管理费。

杨景雄说，如果是有提供会所的排屋，每月管理费介于每平方公尺20仙至50仙，取决于房产单位、基础设施多寡等。

10）地税

由于排屋的土地面积大，需要缴付的地税比较高；土地面积愈大，地税越高。

至于公寓的占地面积较少，而且地税会平均分摊给每一名分层单位，业主们可以共同承担。换言之，公寓单位越多，地税越低。

杨景雄说，排屋的地税一般是一年约几百令吉，公寓则是几十令吉。

排屋和公寓的门牌税相差不远，通常不是用户首要考量。

先搞清楚买房目的

无论是买排屋还是公寓，曾爱珍和杨景雄不约而同地说，首先要思考的问题是，买房的目的是为了投资还是自住，因为两者的考量并不相同。

比如，如果是买房自住，不需考虑租金收益，但如果是投资，则另当别论。

杨景雄说，大部分年轻人会在市区选择公寓，因为较便宜，随着家庭人数增长，才考虑寻求有地房产，因为需要户外空间和更多停车场。

“如果是单身人士，不需要那么多房间，公寓自然是更好的选择，因为大部分排屋都是超过1个房间的。”

如果买房目的是投资，想要每月获得现金流，租金收益更高的公寓是较好的选择，因为前期和每月投入资金较低；如果目的是资本增值，希望未来有个值钱的资产，且自身有能力，可选择排屋。

“要确保自身有足够现金流才能投资排屋，否则将得不偿失，无法改善财务状况之余，反而导致现金流吃紧。”

总的来说，在决定要买哪一种房前，需要清楚自身购屋目的和经济能力，并根据人生阶段、家庭人数规模及喜欢的居住地点而做出选择，当个明智的买家。