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報導：許雅玲
圖：本報攝影&資料中心
90后受薪一族小陳，月薪2500，銀行定存有一萬令吉，想在30歲前買房結婚。
3年后，小陳即將30歲，他很心急：像我這樣的未來房屋首購族，以目前的薪水水平，是否可以購買人生的第一間房屋？
Aset Kayamas集團執行董事兼項目總監蔡文懷表示，“房屋首購族，主要是30歲左右的年輕人。”
這個年齡段的年輕人，從大專學府畢業，工作步上軌道，愛情開花結果，便想邁人人生另一階段──成家立室；或者，也有年輕人，厭倦租屋搬家，想要有個安定落腳處，考慮購屋。
對此，房產估價師楊智翔和謝玉彩觀察得出，“巴生谷的房產發展最蓬勃，找屋子的人很多，尤其踏入社會工作數年的年輕人和新婚夫妻。我們公司的業績顯示，不論族群，首購族有增無減。這和發展商改變策略，推出較小間，但價格大眾化的房產，以及，金融機構針對首購族的借貸款額，允許借貸90%屋價，甚至提供100%房貸有關。”
供得起房貸便不愁
蔡文懷說：“屋子是昂貴商品，是人生中最大一筆消費行為，房屋首購族更須深思熟慮。一旦簽下30年的房屋合約，便無反悔余地。假如每個月都入不敷出，先別盤算購買房屋，請先做好財務規劃，接下來，評估財務能力。”
另一邊廂，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈披露，“大馬有兩大類房屋首購族。幸運的一類，便是家庭富裕，有家人支持購買房屋，只要供得起每個月房貸，便不愁買不起房子。”
特別是，2015年實施消費稅后，生活水平提升，中等水平屋價，已介于25萬至40萬令吉。這表示，房屋首購族，本身至少要有一筆3萬至4萬令吉的自備購屋款，用來支付10%首期錢和完成購屋所需的開銷（律師費、印花稅，還有地契搜尋、手續費、消費稅等費用等），以及有能力承擔未來長達30年，每個月大約1500令吉的房貸。
那么，未來房屋首購族小陳，他該如何評估本身的財務能力？
出生小康之家的小陳，從出生到今天，都是和家人同住。雖然不需繳付房租，也無需定期給父母孝親費，但月入2500令吉，扣除公積金、車貸、保險和其他生活費用，淨收入不到1000令吉。
簡單作法是，評估每月的債務對收入比率，即是車貸、高教貸款（PTPTN）和其他債務，不超過收入的40%。倘若債務超出收入40%，建議延遲購屋計劃。
目前，即便小陳父母願意幫他支付10%的房屋頭期款，但他仍負擔不了1500令吉的房貸。
總結來說，月薪2500的小陳，除非家人願意在財務上鼎力支援（付頭期款和房貸），不然，想在30歲前購屋結婚，必須努力提高收入，規劃好收入和支持，增加儲蓄數額。
勤於物色和比較
必買到心水單位
近年來，全馬房產供過于求，形成買家市場，房產選擇多，未來房屋首購族，只要勤于物色和比較，不愁選不到合意房產。
發展商在推出新項目時，提供更多折扣和優惠，甚至，二手房產交易的開價亦有所降低。時“買有地住宅或高層公寓，都無所謂，關鍵還是屋價和地點。
楊智翔和謝玉彩均表示，“90%首購族，特別是單身一族，傾向選擇新建房屋，因為，頭期款亦不用多給，發展商優惠多，包括免律師費，或零頭期購屋。”
不過，巴生河流域的有地房產，從70萬令吉起跳。假如月入沒有一萬元以上，或者沒有獲得家人長期的財力支持，那第一間房屋，想購買有地房產，尚言之過早。
“朋友嚮往有庭院的家居生活，便購買昂貴有地排屋，每月繳交高房貸，結果，屋前空地也只是用來停放車輛，比居住在高樓公寓時，更沒安全感。”蔡文懷無意打破大家的家園夢，但這卻是現實。
儲足頭期信譽好申貸必過關
未來首購族，要圓購屋夢，並非遙不可及。
楊智翔笑言：準備好足夠的自備購屋錢，選定好可擔負房產，最后一公里路，便是申請銀行融資。
大馬房產過熱，政府在2014年祭出打房措施，目的讓房產市場降溫，除了鎖定第三間房屋貸款頂限、上調房產盈利稅，並且，以申請者淨收入為準發放房貸、必不可免拉高銀行放款的門檻。
謝玉彩強調，“國行打房措施，有助房產穩定。商業銀行審批貸款申請，不會刻意刁難顧客。個人的供款與收入比率（DSR）差距大，房貸被拒不意外。”
實際上，購買人生第一間房屋，如果信貸記錄良好，沒有拖欠車貸、卡債超過3個月，按時攤還高等教育基金，儘管財務條件稍微達不到要求，申請依然可以獲批准。
陳鍾靈補充，“月入3千，已有車貸，想購買30萬令吉公寓，貸款90%，應該不易過關。不過，如果家里可幫助多付頭期款，把貸款額降低至80%，獲批幾率便提高。”
蔡文懷亦指出，不管族群，年輕的房屋首購族，都是在父母支持下，第一次成為業主。
蔡文懷：不鼓勵買離市區太遠
2016年杪一項關于房產市場的調查，在受訪者當中，98%將地點列為買房首要考量。
過去到現在，地點，永遠是支配房產價格的主要因素。
“年輕人都是以自己的生涯規劃為主，來考慮是否購買人生的第一間房屋。“蔡文懷說：”我這個發展商，不鼓勵年輕人購買距離市區太遠的居所，畢竟，在城市拚搏事業的年輕人，必須考慮：將來的居所，盡可能靠近本身上班地點、或孩子上學地點的房產。”
“不過，華人購屋，具有情感因素。例如，在蕉賴長大，傾向在蕉賴置產。”
在吉隆坡蕉賴長大的年輕人，天天在上下班車龍中痛罵蕉賴的交通狀況，但他肯定選擇購買在蕉賴的房產，如此既可獨立在外居住，又可經常回家探望父母，品嚐家常小菜。
鎖定第一間房產的地點，接下來，便要考慮發展商的誠信，房產的安全和便捷。
標準買賣合約規定交屋期
購買人生第一間夢想家園，大家最提心吊膽：不懂建商會準時交屋嗎？
陳鍾靈說：“分層地契的標準買賣合約，都是寫明36個月交屋。不過，新近高樓房產的契約，都會延長交屋期到48個月。”
有的房產，36個月交屋期快到時，發展商卻到房屋部申請延長交屋。逼不得已，購屋者把發展商告進法庭：標準買賣合約已規定36個月交屋，政府發出的延期信無效，發展商逾期交屋，必須賠償延期損失（即房價的10%，按年計算）。
換言之，30萬令吉的房屋，逾期兩年，就要賠償6萬令吉。這之后，發展商跟政府怎么交涉，就不關業主的事。
此外，房屋發展法令（HDA）管制的房產工程，業主在工程完工后才開始繳付貸款；而在非HDA監管的房產工程下，工地一動工，發展商就可要求業主開始支付房貸。
先查清楚免受騙
如果有人告訴你：你很幸運，我知道有個發展商推出很便宜的房產……
好運不會從天而降，即使多么渴望擁有夢想家園，還是一定要去調查清楚，是否有詐騙成分。
躲過詐騙，仍不可掉以輕心：發展商都是採用“先售后建”形式發展房產，毫無經驗的首購族，務必調查發展商的背景，資歷和信用，包括查詢之前的發展計劃是否有遵守承諾，有無在約定期限內，符合工作質量，完成建築工作和履行所承諾的設備。同時，可探索顧客對其的滿意度。
購屋者給完頭期款，通過銀行房貸，但是，發展商卻宣布清盤之事，屢見不鮮。發展計劃一旦被擱置，銀行照樣會向購屋者收取全部或剩余欠款。
對此，蔡文懷說，“今年4月，本集團很高興宣布，提早建好和移交第一個可負擔房屋。首購族交付定金前，最好親去探看建好的房產，了解房產質量如何，避免后悔。”
謝廉義（右）：拍賣資訊網Auction Guru創辦人。
做好功課多聽多問
首購族需量力而為
致未來房屋首購族，購買第一間房屋的黃金守則，永遠是：量力而為。
拍賣資訊網Auction Guru創辦人謝廉義和洪永勤均表示，“資訊經濟時代，想找任何資訊都很容易。第一次購買房屋，要做足功課，多聽、多問過來人和專業人士的意見，然后，量力而為。收入低，便不要緊張購屋。”
陳鍾靈也強調，“千萬不要預測三年后薪水會增加很多，便把目光放在價格超出可負擔範圍的房產。大城市，尤其吉隆坡一帶，很難找到30萬令吉的房產，買不起靠近市區的房屋，可以考慮遠一點，便宜很多的住宅。”
以巴生谷流域為例，距離市中心20至40公里以內的地區，包括士拉央、加影、萬撓、雙溪毛糯、士毛月、淡江、安邦等地區，屬于尚可接受的地點距離。只要公共交通體系理想，人人不介意住得遠，郊區房產將形成較均衡供需格局。
“未來首購族勿心存僥倖：3年后一定供得起房貸。若3期沒供房貸，銀行就發信，接下來，就是拍賣。”陳鍾靈說：“房貸的組合方式，買下房子約前20年，業者付的房貸，都是支付利息多過支付本金，拍賣價格不夠償還銀行，業主血本無歸。”
