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報導：許雅玲
圖：本報攝影&資料中心
自去年起，受薪一族小陳和哈利，不約而同從親朋戚友口中聽說：中央政府和州政府推出價格便宜的可負擔房屋，這時不買更待何時？
按現在的貸款利率，30萬令吉的可負擔房屋，貸款90%，供期30年，每月要承擔的房貸，大約1500令吉左右，屬于小陳和哈利可負擔的債務範圍。
對此，業界人士表示，就算是30萬令吉的可負擔房屋，排隊申請的人龍很長，也請未來房屋首購族別著急，仔細研究，好好比較，便能圓滿家園夢！
房價過高，引起民怨；難道，貧困人士永遠租屋子，有錢人才能擁屋？特別是城市房價，已攀升到讓購屋者，特別是首購族難以負擔的水平。為此，政府在1997年成立國家房屋公司，以提升全國可負擔房屋的數量和質量為目標。
拍賣資訊網Auction Guru創辦人謝廉義和洪永勤，他們認為，“個人收入低的人士，不妨考慮政府所推出的可負擔房屋計劃，這些配套都是有利于首次置業的買家。”
特別是哈利，每月房租都要交出1500令吉，倒不如咬緊牙關拿出一筆頭期款，購買30萬令吉的可負擔房屋，月供大約1500令吉。
當然，也有年輕人覺得”與其被冗長的房貸綁死一輩子，倒不如去租一間房，剩下的錢去旅行，自我充實更快活”，這樣的生活態度，全看個人選擇，亦無所謂對或錯。
3種不同售價供申請
對于可負擔房屋，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈，以及房產估價師楊智翔的第一個疑問是：政府的可負擔房屋，真正申請到的有多少人？
這問題問倒記者。
無論是中央政府的一馬房屋、或是地方政府的可負擔房屋計劃，申請者必須符合條件，而且受到一定條例的限制。
迄今，共有3種不同售價的可負擔房屋，分別是每單位18萬令吉以內、30萬令吉以內以及30萬令吉以上的房產計劃。政府亦提供售價4萬2000令吉的廉價房屋，但只供家庭月收入2500令吉以下者申請。
儘管政府推出多項可負擔房屋項目，發展商也掌握市場需求，加大供應可負擔房屋。然而，國家銀行報告的一項數據指出，截至2014年，可負擔房屋供應依然追不上需求，東馬兩州總和佔全國的50%。 供需失衡繼續惡化的話，到了2020年，可負擔房屋的缺口可能飆上100萬間。
洪永勤說：“房屋首購族，主要都是剛出來工作幾年的年輕人，他們對房產不瞭解，聽到親朋戚友友慫恿：30萬令吉以下的房產，可以購買啊，便心動。然而，目前是買家市場，首購族還是要回歸到財務現實面，量力而為。”
大馬可負擔房屋起步慢
洪永勤指出，大部分國家都有承建可負擔房屋，屬于國家的政策，大馬算是起步慢，政府有壓力了，才積極推動可負擔房屋。
新加坡政府于1964年宣佈實施“居者有其屋”計劃，以管理監督者和直接參與者的雙重身份干預住房產市場，有效地解決了中低收入國民的住房問題。人民自置居所的比例超過90%，可稱世界之冠。
如果說，聯邦直轄區可負擔房屋（簡稱RUMAWIP），表現最良好，相信爭議不大。截至去年12月，已建竣或興建中，共5萬2562間，或兌現了目標的65%。其中，在吉隆坡轄內，都是承建高樓住宅，主要分佈在東南西北處，由于價格比市場便宜，地理位置與設計都令人滿意，許多項目開放后，即獲市民踴躍申請。
洪永勤表示，“有的地方的可負擔房屋，供應過剩。這點上，政府和私人機構，需要更好地協調，針對性地根據地方人口結構和背景，推出人民需求的可負擔房屋，確保供需平衡。”
就此，大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈強調，為確保房產供應迎合需求，政府和發展商，必須鎖定地點、房屋價格與目標購屋者，以便可負擔房屋的推行能達到預期目標，真正地協助市民解決住房問題。
將來，可負擔房屋的供應會不會大幅增加？Aset Kayamas集團執行董事兼項目總監蔡文懷坦言，“增加機會比較低，因為土地有限。”
價格不低窮人難負擔
貧困人士說，我們想打破有錢人擁屋的藩籬，可是，政府的可負擔房屋，根本不便宜!
對此，陳鍾靈坦言，“以我國人民的人均收入水平來說，廣大市民較有能力負擔的房屋價格，應該是在20萬至25萬令吉之間，可是，近年來，地點理想、出入方便的社區，在這一價位的房屋供應並不多。”
房產估價師謝玉彩和楊智翔均指出，“在巴生河流域，30萬令吉的可負擔房屋，確實是可負擔，同個地區，30萬令吉已難購買到新建房產。發展商已不怎么賺錢，首購族不能要求太高，只要不計較密集度，確實很值得考慮。”
國行的年報形容，以房價對收入比計算所得的數據反映出，我國的房子已達“嚴重負擔不起”水平，吉隆坡、檳城、沙巴和登嘉樓，甚至達到5倍以上，被詮釋為“超嚴重負擔不起”。這幾州人民，不吃不花，把5年總收入存起來，才買得起房子。
蔡文懷說：“如何定義便宜？四個板，一個門，一個屋頂，搭成一間隔，是一間房，建四面牆，漂亮的天花板，算回四個板的價錢，那才算真正便宜。接著，還得再看，30萬令吉，究竟購買650平方尺還是900平方尺的公寓。”
“面積和隔間，關乎居住舒適。一些年輕首購族，不懂個中重要，用30萬令吉購買650平方尺的供應，購買時很滿意，因為‘在我財務預算之內’，交屋后，后悔到極點；難道要一輩子住在酒店房間般小的房子？”
首購族要思量：一方尺多少錢？是否該把預算提高，夠買較大間的，住得舒適些？
先進技術 降建築成本
2017年4月，在首相拿督斯裡納吉見證下，由Aset Kayamas承建的吉隆坡甘榜班丹的700間可負擔房屋（Pandan Mas 1），宣布竣工，並正式移交鑰匙給成功申請者。
Aset Kayamas，是吉隆坡首個以發展純可負擔房屋起家的發展商，由丹斯裡蔡景康獨自成立，兒子蔡文懷擔任集團執行董事。
蔡文懷表示，“當初我們承建30萬令吉的可負擔房屋，大家會先入為主認為，市場的小公寓都要40萬令吉，你們建的應該就是組屋水平。即便符合申請條件，首購族都不敢進場。”
交付了第一個可負擔項目Pandan Mas 1，公眾看到房產成果，才產生信心：330令吉一方尺，有個大泳池、24小時的保安、還有健身室等設備，絕對按照中上房屋規格設計！
Pandan Mas 1，比原定目標提早了約10個月至一年交付房屋。大家難免又想：是否偷工減料嗎？會否洋灰未乾就交屋？
蔡文懷說：“政府允許單位密集度增加10%，加上通過節約成本和提高技術生產力，讓我們得以降低發展成本。至于提早交屋，則是因為建築承包商經驗豐富，並且採用先進的建築工法和機器來建屋子。”
根據麥肯鍚全球研究，工業建築系統（IBS）或組合式建屋，這種大型建築技術，可以提升勞力效率40%至50%，同時降低成本約30%。
陳鍾靈補充，“目前，基本設施，要由發展商來承擔。假如未來，收費是由政府官聯公司負責，那么，建設費用亦應由該公司承擔，那么，便可降低發展商的建築成本，有望降低屋價。”
私人公寓雖貴品質較佳
吉隆坡市政局規定，發展商要在隆市發展一些特定房產項目時，必須將可負擔房屋元素納入其中。因此，同一片土地，同一個發展項目，一部分為政府和私人合作的可負擔房屋，另一部分則為私人的中檔公寓。
既然看中的地點一樣，首購族是否一定選擇價位更低的可負擔房屋？
蔡文懷說：“我想，這不一定。私人中檔公寓，雖然價格貴一些，但提供更大面積，以及更好的服務，至少28個公寓設備及2個車位。同時，並非所有首購族，符合資格申請可負擔房屋。”
謝玉彩認為，必須看回發展商提供的配套，再計算本身的經濟能力，“如果負擔得起，借得到房貸，還是建議購買私人房產。畢竟，政府的可負擔房屋，有條件需符合，並且還有禁售期，必然影響房產價值及限制未來現金流……但對自住者來說，問題倒不大。”
謝廉義亦認同，“人人都希望越住越好。首購族需考慮，是否打算在居住3年后，賣掉原有的屋子，升級到更大的房子？假如5年或10年不能脫售，這便構成問題。”
此外，一些和父母同住的單身一族，欲購買可負擔房屋來投資，對此，楊智翔的看法是，“10年都不能轉讓，在‘投資增值’的意義上，不具多大意義。不過，至少擁有一間資產，往后要提升房子，可以重新融資，或者，10年期限已過，可考慮售賣。”
