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報導：許雅玲
圖：本報攝影&資料中心
租房一族哈利，工作數年，越來越受公司器重，擢升為執行人員。
邁入2017年，積攢了一筆積蓄，朋友莎莉鼓勵他投資房產，升當業主。
然而，多次聽說，先租房，把錢用來投資，回酬比房產增值率更高。
刻下，哈利舉棋不定：我到底該租房還是買房？
勤奮的已婚族哈利，月入4000，妻子月入2500，每月租金為1500令吉。假設租金每3年增加100令吉，那30年后，哈利總共向房東支付了70萬2000令吉房租。
他的朋友莎莉，認為租房子只是在幫房東供房貸，于是買下價值50萬令吉的公寓，除了5萬令吉的頭期款（10%），她還向銀行貸款45萬令吉以支付余額，日后每月償還2734令吉，為期30年。
30年下來，莎莉共向銀行支付98萬4240令吉（2734令吉×360個月）貸款，加上5萬令吉頭期款和4萬令吉的法律費用與印花稅，她實際上為該公寓上支付了107萬4240令吉，這還不包括裝修費和家具費。
購屋自住不糾結回酬
根據理財專家的說法，如果把10萬令吉的購屋現金（頭期款加裝修費加家具費），投資在回酬8%的工具，30年以后回酬近105萬令吉。
這道數學題的關鍵，應在于“8%回酬”。表現傲人的大馬雇員公積金局（EPF），20年來的最高派息率為6.84%。
就此，房產發展商蔡文懷、大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈，房產估價師楊智翔、謝玉彩，以及拍賣資訊網Auction Guru創辦人謝廉義和洪永勤，不約而同強調：租房或買房，視乎個人對房屋的需要。
假如是購屋自住，那很簡單，根本不必糾結于“回酬”。
“收入不穩定的人士，無法確保現金流，肯定租房好過買。假如你工作穩定，拿得出購屋頭期款，有能力每月付房貸長達30年，自然要鼓勵你購屋自住。“陳鍾靈笑著表示。
緊接下來，擺在哈利眼前的是：我應該購買新建房屋還是二手房產？
“二手舊屋，需要裝修。有能力的首購族，當然想買新建房產，不但建築又新，園藝設備又齊全。像我居住的舊住宅區，無法支撐新科技需求，與時並進提升為光纖通訊。”
蔡文懷說：“當然，我的看法是，就看你有多急需一間家。”
陳鍾靈坦言，“購買二手屋，好處是，你知道地點在哪裡，市場房價如何，左鄰右舍有誰。只要割名手續完成，馬上可以搬進去住。新建公寓，假如左鄰右舍是租戶，難免多一層擔心，房子租不出去，拿來做民宿，又更擾民。”
綜合六位專業人士的看法，購買新建屋子，只要注意發展商誠信及其房產表現即可，至于二手房產，最好交託給可靠又有經驗的房屋代理人和律師來處理，雖然收費稍高，但首購族可以圖給安心。
風險難免．事先瞭解
拍賣屋售價較便宜
謝廉義坦言，“人生第一間房屋，當然是想購買新建房產。不過，首購族必須思考：幾時可以交屋？有多急著需要屋子？急著搬家，只能從二手屋入手。”
他和夥伴洪永勤均覺得，如果想找比市價便宜的二手屋，也許，可以考慮拍賣屋，簡單而言，房價比市場低，至少20%。
謝廉義透露，“大眾對拍賣屋有先入為主看法，有很多戒心，致使我們更加要發展拍賣房產這塊。實際上，購買任何類型的房屋都有風險存在，擔心屋主會反悔，擔心發展商逾期交屋。拍賣房產並不是不好的房產，但提供多一個選擇。心水地點找不到出售房產，可能在拍賣市場找到，也有人一定要買隔壁房子，但屋主拒絕脫售，后來被拍賣，才有購買的機會。”
詳讀文件條約
在此之上，陳鍾靈補充，“拍賣屋的繁文縟節很多。首當其衝，‘不包空’，即是屋子有人住，怎樣讓對方搬出，是未來業主的責任。還有，本來業主到底拖欠哪些非還不可的費用，除非知道了，才可去跟銀行交涉。此外，房貸不易申請，最好跟拍賣方商談更久的借貸期限，不然，一個月的借貸期限到了，貸款不通過，10%定金便被沒收。”
決定購買金融拍賣房產之前，大眾必須詳讀文件條約，比如說，是否註明金融機構是否承擔前業主拖欠發展商的服務費、管理費、維修費、門牌稅、地稅及其他費用。若金融機構不願支付有關的拖欠費用，你要再考慮是否願意購買。
留意拍賣條款
減低蒙虧風險
購屋經驗豐富的有錢人，會把地點好的拍賣屋，作為投資目標。
今年首季，雪蘭莪州的首季法拍住宅數量為全國之冠。柔佛法拍住宅房產達817單位或總值2.27億令吉，是全國第二高。皆是人口較稠密和商業活動繁榮的地區。
“拍賣不會每次都交易成功。第一期賣不出，第二期會跌價10%，繼續賣不出，繼續下跌，直至某個價格，一定會有人買。拍賣屋，屋子肯定存在，賣家一定是金融機構或是私人公司。拍賣內容和條款，合約寫得清楚，什么有承擔，什么沒有承擔，寫的一清二楚。”謝廉義說。
所有的拍賣房產，都有一個標價，讓競爭者競投，最終，由價高者得。
洪永勤提醒，“拍賣屋，要注意幾個事項，包括法庭有註明：現狀現賣。拍賣房產不能進去看，你看不到屋子現狀。你自己要衡量風險，畢竟，拍賣屋比市價便宜20%至30%，並且可能會出現你想找，但在新市場、二手市場找不到的房產格。一旦下標成功，之后反悔不買，10%訂金被沒收，還會被法庭列入黑名單。”
當然，也有拍賣屋高過市價，因為被拍賣的房子，地點很好，很多人對它情有獨鍾，可遇不可求。
謝廉義說：“大眾對拍賣房產的印象，仍停留在金融拍賣。為此，我們探索不同方式，包括創設全國首個拍賣網站AuctionGuru.Com.My，以及推動私人界聘請拍賣師拍賣，這又不同于屋主拖欠房貸被銀行強行拍賣。”
費用龐大．手續繁雜
買二手屋需多方考量
陳鍾靈透露，政府打房一年后，來到2015年年底，很多建竣房屋（Sub-Sale，即轉售屋）都難以轉售。當時，很多投機者者，一次過買下好幾間轉售屋，無法出售房產，無力支付房貸，被逼低價拋售所持房產，尤其“團購”同一項目的投機者，個個焦頭爛額。
房產估價師楊智翔和夥伴謝玉彩，均不鼓勵房屋首購族購買二手房產，“首購族缺乏購屋經驗。同時，業者推出新房產，會祭出免律師費和印花稅的配套，甚至提供免付頭期款優惠，但在二手市場，除了10%頭期款，律師費、印花稅、轉名費，均是不能避免的開銷，購買壓力比較大。“楊智翔說。
購買二手屋，從下訂，簽約，交屋到裝修完成，一年時間必然空置，購屋者必須擁有足夠現金流，償還每月房貸。
“購買二手屋，必須注意，繳付訂金或任何費用，最好在合法房貸中介公司進行，並且一定要收取由公司發出的收據，才不會面對‘你說的代理人只是兼職，不是我們公司的員工，你交錢給他，他沒交給公司，我們也無法可施’。”楊智翔說。
親自視察心水單位
沒地契影響買賣
“購買二手屋，務必親往感興趣的單位的鄰居做詢問，以瞭解管理委員會（JMB）或管理機構（MC）的管理素質。還有，了解賬戶是否是否有拖欠費用。同時，認識您的未來鄰居。”陳鍾靈說。
過去，公寓管理層均由發展商來擔任，住戶以服務不佳，拒絕繳交管理費，惡性循環，管理更差。后來，政府規定成立Joint Management Body，即聯合管理機構，當生意來營運，問題同樣浮現。
陳鍾靈披露，“現在有專責處理分層地契的仲裁庭。2015年6月1日實施的分層地契條例，規定交屋之際，發展商要交出分層地契。在此日期及之后簽署房屋合約者，3年交屋期滿，即2018年6月1日，大家便可知道：到底有多少個發展商做到這點！”
此外，二手屋買家需注意：屋主拿到鑰匙10年后，仍沒分層地契，這不正常。如果沒有分層地契，那在轉賣、租賃和再融資過程的法律文件處理上，將有潛在問題。如果發展商從一開始便沒申請分層地契，那么屋主必須自己提交申請並付款，耗時又花錢。
提防拍賣 押屋申請融資
千萬別欠房貸
有個父親，想把聯名屋子轉名給大兒子，就讓大兒子向新的銀行申請重新融資。
新的銀行告訴大兒子：這間屋子不需繳付房貸，因為新銀行會跟舊銀行，處理一切事宜。
豈知，大兒子竟收到一封信：房貸欠了3個月，我們要委任代理人拍賣屋子……他馬上找了律師交涉，屋子才沒被拍賣。再遲一步，一家幾口便無家可歸。
大兒子很難排除事情有“貓膩”，“有關人士知道我們的抵押貸款，在進行再融資抵押過程中，仍跟房屋代理人講：這間屋子3個月沒還房貸，可以去拍賣……舊銀行為何沒收到新銀行通知‘本行會支付欠款’，真的無法得知。”
一些個案，屋主因為忙碌或其他理由，忽略銀行發來信件，在不知情下，甚至，未進入拍賣階段，房屋代理人就已找到新買家。
“一家人被驅離很可憐。”這名大兒子說：“我們購屋時，屋價逾10萬令吉，現在已漲至30多萬令吉。如果銀行照上漲市價來拍賣屋子，扣除屋主尚欠的數額，差價應還回屋主。”
可是，拍賣故事都不按此劇情發展，極大可能只拍賣15萬令吉，銀行還要扣掉各種各樣費用。
“我要提醒大家，注意繳付銀行貸款。”他語重心長表示。
購買二手屋風險（網絡綜合資料）
1. 風險一：賣家非屋主
2. 一屋二賣：誰過戶到手才算誰的。買家只能要求賣家承擔違約責任。
3. 各種因素違約延遲過戶，房屋產權歸原業主，容易受房價變動影響，導致合同毀約。
4. 房價飆漲，原業主寧可賠違約金也不辦理過戶，違約金遠不足房價漲幅，買家損失大。
5. 辦理過戶期間，如果賣家拿著房產證去抵押貸款，到了約定過戶的日期，貸款沒還清，房屋仍在抵押，就無法過戶。
6. 辦理過戶期間，產權仍屬原業主。如果原業主出現經濟糾紛，或因其他債務被訴至法院，房產可能被查封，並被拍賣。
7. 買家與賣家簽訂了二手房交易合同后，賣家便過世，交易變複雜，買家要等至繼承人（可能很多個）完成房屋繼承登記，才能辦理產權轉移登記。如果繼承人坐地起價，買家就得忍受額外支出。
貼心提醒：將違約成本提高，對買賣雙方都可以有約束。
新屋交接注意事項：（網絡綜合資料）
1. 交空屋（Delivery of Vacant Possession）和簽收鑰匙：付定金和簽署買賣協議（Sales and Purchase Agreement）后的24至36個月內，可以交空屋。這階段，房子已蓋好，尚未完工的，一般上是整個住宅區內的部份造景工程。交接房子的同一天，確保收到完工證（Certificate of Completion and Compliance，簡稱CCC，俗稱入伙紙）和簽收鑰匙。
2. 接收空屋時，還須簽署幾份文件，包括照明燈具、電器、電源插座及其他內建物品簡易清單。一旦在文件上簽名和註明日期，房子的「缺陷責任期」（Defect Liability Period）開始生效──屋主需在限期內（通常18至24個月），去檢查和匯報屋子缺陷、不良手工，以及和買賣協議有關的任何牴觸。建議盡快徹底檢查，因為空房修理較方便。即使是小小的電源插座鬆動問題，也要清楚填表讓發展商處理，避免自掏腰包修理。
3. 在居民委員會成立前，發展商會委任管理人員處理例如管理費、償債基金（sinking fund）及管理規章等事。通常，簽下房子交接表格之際，便會收到首3個月管理費發票。
4. 有些發展商，會在屋子蓋好前，通知屋主去申請水電，有些則會在房子蓋好后才做通知。申請水電，越快辦好越好。
5. 入住前，最好決定所有室內裝潢事項。裝潢工作展開前，務必向管理辦公室繳交押金。此外，安裝網絡、載送家私和電器，也需先報備管理辦公室。
