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報導：許雅玲
圖：本報攝影&資料中心
近年來，大馬房產經歷了結構性變化，特別是受到房產價格和融資的兩大影響，房產交易必不可免步入調整期。
與此同時，房產供過于求，不管是轉售屋或新建房屋，項目選擇很多，形成對購屋者有利的買家市場。
就此，業者人士認為，未來房屋首購族，可以準備入場，並且有信心，大馬房產將邁入更健康、穩定局面。
拍賣資訊網Auction Guru創辦人謝廉義和洪永勤均表示，2012年之前，房產大熱之際，市場上從沒人談起“可負擔房屋”，直至2015年后，政府和發展商，積極推出可負擔房屋，人民對此才具有具體概念。
“大馬房產市場核心正進入重要的調整期，首當其衝，房價一定要調整至大眾合適的價位，因此市場陸續出現政府的可負擔房屋，以及發展商的合適負擔房屋。”謝廉義說。
過去，消費者對房屋需求的期待，跟發展商的期待有很大差別──發展商集中推出高端房產，但普遍人民的薪水水平根本無法負擔，供需失衡最嚴峻期，發生在2012年至2014年。
馬來西亞興業金融（MIDF）新近研究報告顯示，國內各州屬在2016年的平均月收入是1704令吉，其中，雪隆人民的平均月收入突破2000令吉──吉隆坡的月薪水平為2500令吉，雪蘭莪則是2362令吉。
滯銷房產創新高
國家銀行報告的數據證實，50萬令吉或以上的的房產，出現供應過剩情況，因為有能力購買這一房價的人民，佔大馬人口不到10%。
在全球，房產市場成功的基本因素有四點：（1）經濟增長和展望健康、（2）工作年齡人口上揚、（3）低失業率和（4）銀行系統流動度強穩。
把場景拉回大馬，尤其在2015年實施消費稅后，加重人民生活擔子，加上金融借貸拉緊，必不可免影響房屋購買力。其中，受國際油價波動影響，不少外資公司從大馬撤退，外資人員離開后，KLCC百萬房產乏人問津，租住屋子亦空置，嚴重衝擊高檔房產市場。
謝廉義表示，“房屋首購族最關心的還是，屋價會上調或下跌嗎？個人認為，屋價不至于像過去，一衝便漲個20%或30%，但市場不會崩潰，房價亦不會大跌。”
目前，全馬建好賣不出的房產，已創下10年新高。有地房產方面，由于供應較少，價格調整幅度相對小。供應過多，或消費者買不起房產地區，價格將出現調整，而供應過剩的房屋類型，比如公寓，會經歷較大幅度的價格調整。
國行也指出，政府必須雙管齊下，設法降低可負擔房屋成本，以增加供應，同時提供更多元化的融資管道，以促進房產市場供需健康。
對此，包括大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈的業界人士，均樂見其成，“人人都需要一個安身立命的落腳處，購買人生第一個家園，必須根據收入和經濟能力而定，不要為了追求居者有其屋，承擔不必要的債務風險，我們不鼓勵那樣的擁屋方式。”
還是那句老話：未來房屋首購族，給得起一次性的房屋頭期款，供得起30年房貸嗎？
先住後買計劃值得考慮
陳鍾靈說：“有價無市，促使房產市場回歸到比較可以接受的範圍，但許多人民還是沒本事購買，因為收入和開支不成正比。收入不足，是房屋首購族的最大阻力！”
尤其，2015年消費稅開征后，生活負擔加劇，人民可支配收入下降。月入4000令吉，扣除公積金后，1/3內來繳付貸款（車貸和貸學金），生活費佔1/3，還要繳付保險費、車油和泊車費，誰還有勇氣去承擔另1/3的房貸？
“新加坡生活水平高，但人民過得輕鬆，因為老闆在賺錢，員工薪水高。只要政府改善國家經濟，提高人民收入，人民的房屋購買力將相應提升。”陳鍾靈說。
提高人民收入
洪永勤亦表認同，“政府推出可負擔房屋，短期內可提高人民自擁屋率。但治標不治本。宏觀來看，政府須積極發展國家經濟，提高中下層人民收入水平，以免可負擔變成不可負擔。”
兩人建議：暫時買不起人生第一間房屋的人士，可以考慮“先租后買”。
迄今，財政部、國內貿易合作社與消費部，共同推行的“先租后買”策略，交由SKPM公司推行，負責管理5萬間房屋。一馬房屋公司（PRIMA）也推出兩種”先租后買“配套，分別是有存款的先租后買配套（RTO With Savings）和沒有存款的先租后買配套（RTO Without Savings）。私人界方面，本地知名發展商雪蘭莪鐵船有限公司（SDB）亦推出國內首個先住后買（Reside-and-Purchase，簡稱RAP）計劃。
做好分類不怕賣不出
政府協助人民居者有其屋，推出可負擔房屋，會否衝擊既有的市場供需？
Aset Kayamas集團執行董事兼項目總監蔡文懷認為，“可負擔房屋的出現，協助市場把分類做好，把供應做好。只要定位對了、價格對了、地點對了，想在短時間內售罄根本不難。”
發展商已然接受，房產滯銷是價格問題，不會供應有價無市的房屋。
消費者亦清楚，根據經濟預算，尋找心水房屋。
房產估價師楊智翔和謝玉彩笑著表示，“消費者不必替發展商擔心房屋滯銷，發展商會算好帳目，想辦法銷售房產。”
在此之上，房價、面積、設計及地點等，都可作為未來供應規劃上的依歸，那么，房屋才有需求。
可負擔房屋供應衝擊中高檔房產？
“雖然，高價房產交易量走緩，但市場已比兩年前好轉。房產交易量，不能仰賴年輕首購族，還得依靠中老年階層的購買力。”蔡文懷說：“人人都追求越來越好的居住環境，已經擁有房屋的，都會升級房屋，高價舒適的房屋，還是有其市場需求。”
在大馬，40%至50%人民已擁有房屋，具有能力提升居住條件。
成本影響屋價很難下跌
房屋首購族最想知道，是否要等房價下調再入場？
先看Property Guru大馬區經理謝爾頓怎么說吧。他說，自2015年起，消費者開始接受房產價格，不可能再像1997或2008年那樣大瀉價。加之，新的關鍵因素，比如捷運路線和公共交通導向住宅的出現，令房價將保持穩定，並持續溫和升值。
對此，蔡文懷、謝玉彩、楊智翔、洪永勤均看法一致：大馬房價很難下跌，因為房產發展成本高。
楊智翔說：“屋價比較可以負擔，並非因為發展商降低屋價，而是因為屋子面積變小，價格也相應便宜。”
洪永勤表示，“土地價格高企，勞動力成本及材料上漲……發展商還要支付各種各樣費用，包括合規成本、財政捐款、轉換土地用途費用、開發費、提供基本設施，例如鋪建變電站、水庫、電纜、排水管、道路、休閒園林等等，這些都加重發展成本。”
如果預購不理想，發展商第一個考慮的，肯定不是降低屋價，而可能是設法拖延交屋期。
投資房產最划算
高檔房產滯銷，投資、投機買家離場，買盤就靠置業自住的買家。
截至去年，住宅房產主導整體市場的走勢，占房產交易量的63.4%，占交易價值的45.1%。
大馬統計局估計，在2020年之前，大約34.9%年齡介于20至39歲的大馬人，遲早需要購買第一間房屋。
就此，蔡文懷和謝廉義不約而同強調──大馬人口紅利，房產需求恆在。
“大馬房產市場的景氣，比兩年前好很多，新盤不絕，價格亦沒跌，因為人們對房產產生信心，特別是年輕首購族，他們明白，金錢會貶值，汽車會貶值，但是房產，不管是自住，出租或出售，都是划算的投資，蔡文懷說。
顯而易見，已經通行的公共交通系統，包括輕快鐵、捷運，加上可負擔房屋的供應，成功吸引年輕人到大城市工作和發展。
特別是，在大吉隆坡計劃下，預計其現有約750萬人口，會增至2020年的1000萬人口。這表示，將有300萬的新人口湧入吉隆坡居住。
依據吉隆坡人口租房率高達47.5%來看，未來房屋首購族的增加趨勢，有很大進步空間。
