1. 基准贷款利率（Base Rate，简称基准率）

每一家银行都有各自的运营成本和存款架构，所以导致每一家银行的基准率都有所不同。银行在放贷时，将会根据银行的放贷成本（基准率）加上想要赚取的盈利价差利率（spread rate，简称价差率）来决定房贷有效利率（Effective Rate）。银行在计算基准率时，会把隔夜政策利率和法定储备金比率（SRR）纳入考量。这就是为什么当利率下调，房贷利率也会随着下调，在这时买房的你就能以较低的利息成本购买房屋。

2. 信贷评估分数 （Scoring）

你的信贷评分很重要，因为它决定了银行借贷给你的违约风险，因此它会影响银行提供的贷款金额和利率。银行通常会考虑两件事为你的贷款申请打分。（1）你的信贷纪录 ；（2）你的还款能力。如果拥有良好的信贷品格和稳定的收入，将会获得更好的信贷评分和较低的房贷利率。

3. 房贷的保险条款

虽然银行不能强迫顾客购买房贷保险，可是如果有买房贷保险的话，一般上可以让银行从保险费中赚取盈利，以抵消提供低利息的盈利损失。

4. 房屋地点和发展商等级

贷款房屋的地点和发展商等级，也会影响你的贷款利率，因为不同的地点和发展商，银行需承担不同级别的风险，例如: A级发展商有良好的信誉和纪录，过往有质量的房产不但提供了房价增值空间，同时也降低了贷款者的拖欠贷款机率，即使贷款者无法偿还，抵押的房产的价值也不会让银行损失。这样一来银行所承受的风险较小，利率也会较低。

5. 人背景和连带业务

银行和其他企业一样，也是以利润为主。如果你有来自同一家银行的多项产品，例如 信用卡，公司户口，信托基金， 车贷等。那简单来你就是银行的“贵宾”一样，为了避免“贵宾”被其他银行抢走，通常都会银行都会提供“贵宾”比一般人更低的利息，以挽留或吸引更多可以带来多方面利润的顾客。

6. 贷款种类

住宅房贷会比商业房贷利息更低，私人名字房贷比公司名字房贷利息更低。银行会根据不同种类的贷款风险评估，来决定贷款的利息。

总结：

每一家银行的房贷有效利率都是不一样的，而房贷是一个几十年的贷款负担，一个小小的利息差别，可能会因为长时间的复利，而产生巨大的金钱差异，所以贷款前请先做好功课和多询问几家银行，这可能会让你省下几万甚至几十万的贷款利息。