房地产专家指出，市场上有不少没人入住的“全新单位”，因此除了新房产项目，其实二级市场和拍卖市场也不失为淘宝的管道之一。

究竟如何在房产市场淘到宝？龙年的房地产市场前景如何？来听专家怎么说。

拍卖资讯网Auction Guru创办人谢廉义接受《中国报》电访时指出，大马的拍卖房产单位在过去几年呈上升趋势，2021年到2022年按年增长30%，而2023年对比2021年则增长了60%。

他预计，在生活成本提高下，如果经济状况持续没有改善，今年的拍卖房产数量可能会进一步增长。

他说，拍卖房产量增加，对想参与拍卖市场的买家来说意味着拥有更多选择，不一定要从新房产项目或者二手房产下手。

据他观察，对比数年前，拍卖市场上涌现了很多还没有人入住的单位，因此买家也较大机会在拍卖市场买到全新单位。

他认为，由于房价停滞增长，我国房市如今不再像过去7、8年前那般光景，买房产就一定赚钱。房产价格在短期内预计不会大幅增长，因此不鼓励以房产作为投资，而是买房自住。

房市好景不如从前

CBRE│WTW董事经理谭家良也认为，二手市场和拍卖市场提供了策略性投资的好机会，能够让买家以策略性价格收购房产。

他指出，与新项目相比，二级市场具有节省成本的机会。透过勤奋的研究和熟练的谈判，买家有可能获得大幅折扣，特别是在需求较低的细分市场。

“另外，透过对房产进行实地检查，买家可以直接评估状况并确定翻新潜力，将被低估的资产转化为长期投资。”

他也提醒，拍卖市场虽然价格大幅下降相当诱人，但需要谨慎行事。法律的复杂性、潜在的维修需求及投标的竞争都需要彻底的尽职调查，且通常需要专业协助。

“只有愿意投入时间和大量研究，并获得法律和技术专业知识的买家，才有能力驾驭这个复杂但潜在回报丰厚的领域。”

预备额外缓冲支付不可预见费用

谭家良指出，购买二手房或拍卖房时，财务规划相当重要。准确计算购买价格只是第一步，需要考虑的一个重要方面是分配至少25%至30%的额外缓冲，以支付各种不可预见的费用，例如维修和翻新费用。

他建议，可以寻求专业协助，在拍卖交易中聘请专业的房产从业者和精通相关法律事务的律师，将有助在整个过程中提供宝贵的指导和支援。

“他们的专业知识有助于应对复杂的法律问题、有效谈判并在每个阶段中维护您的利益。”

谢廉义说，购买拍卖房的买家要清楚知道买拍卖房不能拿回定金，也尽量不要超过自己的财务预算，因为有可能会借不到足够的贷款。

如何避免踩雷？

无论买二手房或拍卖房，如果一不小心就会有踩雷的风险，那么如何才能避免呢？

谢廉义建议，在买任何房产前都要多下功夫做足功课，比如了解买二手房或拍卖房的知识、尽量亲自去了解房产与周围的情况。

他说，如果是买新项目，需要了解发展商的背景；如果买二手房，则不能凭借照片或卖家的说辞就作出判断，务必要清楚代理人是否已经注册、是否把订金交给正确的人。

谭家良建议，在参与任何拍卖之前，有必要详细地检查房产、审查法律文件，及了解当地的分区法规是必不可少的第一步。

“全面的检查可以让你深入了解房产的状况、任何潜在的法律限制及整体是否适合个人的需求。”

市场未恢复元气

至于房产市场前景，谭家良谨慎乐观看待我国今年的房市前景，预计不会显著增长，但整体房市逐渐稳定，有望为策略投资者提供稳定回报和长期资本增值的潜力。

他指出，尤其是巴生谷地区成熟地区的有地住宅和高层房产，比如八打灵再也、文良港、孟沙、满家乐和白沙罗高原（Damansara Heights）。

他指出，在政府持续推行拥屋计划（HOC）、为首购族豁免房产盈利税（RPGT）等刺激房市的举措下，有望刺激市场需求。但随着服务税税率调高、落实奢侈品税，可能会削弱市场购兴，尤其是高端市场。

他说，对于长期投资者来说，关注黄金地段的有地房产和高层公寓的细分市场仍是关键，这些地区拥有完善的基础设施、便利设施和强劲的租金收益率，可提供更高的风险回报，并且更有可能抵御市场波动。

“尽管2024年可能不会是爆炸性成长的一年，但仍为长期投资者提供了机会。透过仔细选择成熟地点的房产并保持耐心，投资者也可以从市场的逐步增长中受益，并随着时间的推移实现稳定的资本增值。”