童言屋语 翻新城市，不全则无？

每当我经过城市里一些残旧不堪的建筑物时，我总在想像着翻新这些建筑物的可能性。

　理由很简单，重建不仅能活化城市，还能改善这些建筑物居民及邻里的生活。

　随着我国人口的快速增长及公共基础设施的扩大，现在是时候研究增设整栋销售（en bloc sales）法令，以推动国内特定城区的重新发展工作。

　联邦直辖区部长于今年4月透露，政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。

　我国目前只有集体销售（en masse sale）形式，因为我们没有整栋销售的相关法律规定。

　集体销售方式实际上算是孤注一掷，要么成功，要么功亏一篑。

　这是因为买家须获得所有业主的同意才能通过集体销售的形式购买房地产。就算只有一名业主拒绝出售房地产，就无法重建有关建筑物。

　大马其中一栋最早期的公寓Desa Kudalari早前拟以集体销售形式出售房地产，最终却因为无法获得所有业主的同意而宣告失败。这栋楼龄超过30年的公寓坐落在吉隆坡市中心的策略性位置。该公寓密度低，只有186个单位，一共吸引12名买家。令人遗憾的是，没有人成功买下有关公寓，因为无法获得所有业主同意。

是时候检讨现有措施

　Desa Kudalari的发展商已故拿督陈振南，是一名有威望的高层房地产发展先锋。他生前完成许多著名的发展项目。

　对于Desa Kudalari这一案例，如果有机会，我相信拿督陈振南一定会想重新发展这个项目，因为有关公寓就在地理位置优越的城中城一带。可惜，缺乏整栋销售的相关法律规定，却成了他的绊脚石。

　另一个例子是槟城。对于乔治市被联合国教科文组织（UNESCO）列为世界文化遗产城，我们感到非常骄傲，而且城里的许多历史建筑物也获得良好的保育。不过，乔治市也有一些是需要被拆除的残旧建筑物。

　那些残旧的建筑物都已年久失修，有些甚至是几乎坍塌了。业主选择不翻新是因为所赚取的租金收益无法抵销翻新成本。

　以上案例皆提醒政府适时检讨现有措施。

可借镜新加坡香港

借鉴其他国家的措施，如在新加坡，楼龄少过10年的房地产必须获得90%业主的同意才能整栋出售重新发展；楼龄10年以上的建筑物则只需获得80%业主的同意，就能通过整栋销售的形式脱售。

　在香港，只要获得90%业主的同意，就能进行整栋销售。不过，如果有关建筑物楼龄已超过50年，或有关建筑物是一栋超过30年的工业建筑，且其地点不在工业区，则只需获得80%业主同意。

　新加坡和香港都是我们政府在重建特定城区方面，可以效仿的良好范例。

　对于重建城市的工作，它不该只是全数同意或完全不做，因为要获得各方同意来达成协议是几乎不可能的。

　在任何投票过程中，比方说公寓的年度大会，我们只需获得简单多数决就能通过一项议程。

　为确保整栋销售过程公平透明，我们可以借镜新加坡和香港的做法，即规定10年楼龄以下的房地产需获得90%业主的同意，而楼龄超过10年的房地产则需获得80%业主的同意。

　我们都知道每个人有不同的兴趣和考量，但是，在一个互相尊重的社区里，我们应以多数人意愿向前迈进。

　如果大部分业主希望通过竞标方式出售房地产，他们可以进行招标来选出提供最优渥配套的投标者。

　随着人口扩张，城市规模及基础设施也将扩展。因此，整栋销售对维持城市的活力，特别是老城区来说至关重要。

　当城市人口及年龄不断增长，除非我们能增设切实的城市重建相关法律，否则我们的城市将不会有进一步发展。