买房是很多人的梦想，而许多民众买房最怕的就是掏空了积蓄，结果买到了“烂尾楼”和不懂几时才能完工的房地产。

实际上，烂尾楼不仅仅是买家永远的痛，最终也会对各方造成严重伤害，无论是房地产发展商乃至国家经济均无一幸免。

专家称，我国的“病态项目”（Sick Project）问题已成为“国家一级威胁”，必须认真处理，并呼吁业者和政府机构采取积极行动应对。

最新数据显示，我国共有110个延误项目、435个病态项目以及112个搁置项目，这些数字已开始出现增长趋势。

病态项目指的是比预期进度相比，延迟超过30%或买卖协议已到期的项目。

至于搁置项目则是无法在买卖合约期限内完成，且建筑工程已连续半年没有显着活动，或者是发展商登记了清盘申请的项目。

若遇上这些项目，该如何处理？

应提升建筑规范

Jeeva Partnership Advocates & Solicitors律师楼合伙人拿督沙梅申在文告指出，发展商可向政府申请EOT（Extension of Time）延迟交屋期，缓解被列为病态项目的风险；至于买家可以申请延迟完工赔偿（LAD）。

“发展商可根据1966年房屋发展法令第12条文，申请延长交屋时期，但必须先与相关部门沟通所面对的挑战。”

再者，发展商也可选择与买方重新签订新协议，并由双方拟定新竣工的日期。在这情况下，买家愿意放弃之前的合同，让发展商更灵活地履行义务，同时也能减轻买家的财务负担。

他指出，当涉及延工项目索赔时，法律在保护买家权益上扮演着重要的角色。

从法律层面探讨，沙梅申认为，政府有必要加强国家规划监管。

透过提升建筑规范与标准，将有助减少低标准施工的相关风险，并提升整体房产项目的吸引力。再者，必须评估发展商，以确保发展商是可靠且有能力完成项目。

“透过实施这些举措，可以创造一个更好的环境，从而减少病态项目的发生，促进负责任发展实践，最终让建筑业和经济稳定增长。”

项目延迟 冲击各方

除了购屋者，对发展商来说，项目延迟不仅蒙受金钱损失，也冲击他们的声誉，造成形象受损。

沙梅申解释，发展商日后会难以物色新合作伙伴、取得买家及投资者信任，将面对长期负面影响。

一旦发展商放弃房产项目，除了买家，也会对承包商和供应商造成直接冲击。这些利益相关者可能会面对未付账单、营运中断和收入蒙受损失。

他说，一旦投资者失去信心，牵连新推出项目减少，继而可能导致整体房产投资与发展放缓。

换言之，当局应该要有积极措施来应对，免得延误项目的情况恶化带来更大影响。

强制托管 助保护购屋者

除了加强规划监管，沙梅申建议，透过基于绩效的融资机制，鼓励发展商在规定时间内交付房屋，并确保品质标准。

这些机制不仅限于特定的银行，而是能够被金融机构、发展商银行或政府机构作为发展项目的融资方案。

“这种方法可促进问责，并培养建筑业准时交付项目的卓越文化。”

他认为，为了更好地保护买房人士，有必要强制使用托管（escrow account）或履约保证金；一旦出现延工或搁置项目，这可带来财务保障。

托管指的是将资金存放在第3方所管理的储蓄户头，并在符合特定条件下，例如项目工程达到了特定的进度，有关资金才会发放给发展商。

他指出，这能保障购屋者的资金，如果项目出现问题，可作为补偿。同时，也应实施罚款和违约金条款，确保发展商对自己的行为负责。

“一旦建立了这些条款，如果发展商未能履行合约义务，就必须面对后果。”